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Analista Gustavo Costa
09/07/2024

Os 8【ERROS】 que invalidam um Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa! 【Cuidado】 com o 7º!

Descubra o que é um Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa. Como preencher um Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa? Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir.

 

  1. 1. O que é Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa?
  2. 2. Existe diferença entre Ponto Comercial e Estabelecimento Comercial?
  3. 3. O que é Contrato de Trespasse?
  4. 4. Como fazer um contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou empresa? 
       4.1 Qualificação das partes
       4.2 Negociação do valor
       4.3 Responsabilidade por despesas adicionais
       4.4 Inventário do Estabelecimento
       4.5 Momento da Posse do Imóvel
       4.6 Descrição do Imóvel que será vendido
  5. 5. Quais os documentos necessários para fazer um Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa?
  6. 6. Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial Parcelado.
  7. 7. Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial Alugado.
  8. 8. Como fazer a rescisão do Contrato de Ponto Comercial ou Empresa?

Quem tem um negócio para administrar entende a dificuldade que é ser visado por possíveis clientes.

A partir do momento em que o seu nicho no mercado está estabelecido, você consegue chegar a conclusão de que ter um ponto comercial fixo é a melhor forma de o seu negócio ser potencializado.

Nesse cenário você encontra um ponto comercial exatamente como sonhou, no local mais estratégico possível onde ele é seguro e de fácil acesso para os clientes.

Todavia, para a consolidação da sua empresa, você viu  que teria que arcar com os custos altíssimos de aluguel, água, manutenção, luz e entre tantos outros gastos e isso te trouxe um desgaste e desânimo tão grande ao ponto de te fazer decidir que o melhor a fazer era vender seu estabelecimento. Todas as suas expectativas foram frustradas, afinal, não estava nos seus planos vendê-lo.

E então você começa a divulgar a venda do imóvel em sites de venda, coloca banners, posta em seu instagram e outras redes sociais e enfim encontra um vendedor.

Porém, se a negociação for baseada em contratos gratuitos da internet, sem segurança e com vícios jurídicos, o trabalho que você teve para vender seu imóvel não terá nenhum significado.

Por isso é imprescindível que o contrato de compra e venda do seu ponto comercial precisa ser feito por pessoas capazes e profissionais que façam um documento que garanta juridicamente a validade do processo da compra e venda que estará sendo realizada com o comprador do seu imóvel.

1. O que é Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa?

É bem comum que as pessoas associam que a venda do imóvel na negociação seja inclusa na venda do ponto comercial. E isso não procede.

No momento em que há um ponto comercial à venda,  aquilo que é incluso são os equipamentos, móveis, mercadorias, clientes adquiridos e toda a estrutura necessária para que seja entregue para a próxima pessoa continuar gestando a empresa no mesmo ramo da anterior.

Como a maioria das pessoas colocam essas empresas para funcionar em um estabelecimento comercial alugado, não é transferido o imóvel para a pessoa com a compra do ponto comercial.

A solução para isso é um termo aditivo do Contrato de Locação para mudar o nome do locatário ou do vendedor firmando um contrato de sublocação com o Comprador.

Antes de mais detalhes, é importante que se saiba que o imóvel comercial não é a mesma coisa do ponto comercial.

Inúmeras pessoas não sabem nem o que isso significa e, por isso, confie na realização do seu contrato apenas com pessoas que realmente sejam capazes de te oferecer o documento mais completo possível.

2. Existe diferença entre Ponto Comercial e Estabelecimento Comercial?

Os estabelecimentos e imóveis comerciais são feitos para gerar lucro por um desenvolvimento em vender produtos, por exemplo. E existem diversos tipos deles que são: as lojas, casas, salas comerciais, lanchonetes, academias, bares, restaurantes e andar corrido.

No momento em que a pessoa vai vender o imóvel comercial, é necessário que utilizemos o contrato de Compra e Venda de Imóvel Comercial para dar continuidade e conclusão no negócio, lá vão ter cláusulas estabelecendo o contrato para que fique claro todas as obrigações das partes envolvidas.

Mesmo que seja comum entender como estabelecimento comercial o local onde existe um comércio, saiba que vai muito mais além de estabelecimento, pois existe muita complexidade em organizar os bens para que uma empresa conclua suas atividades.

Resumindo, o estabelecimento comercial é o conjunto de veículos, computadores, mesas, academias, cadeiras, nome da empresa, hierarquia e marca que estão em função das atividades desta empresa.

Certifique-se que todas essas informações sejam verdadeiras para garantir uma validação no âmbito jurídico. De acordo com a legislação, você pode sofrer penalidades judiciais se o contrato for preenchido de forma indevida ou com informações falsas.

3. O que é Contrato de Trespasse?

Esse tipo de contrato é um documento onde o título do estabelecimento é  completamente  transferido para outra pessoa. Essa maneira de realizar o contrato faz com que o estabelecimento comercial seja regulamentado.

4. Como fazer o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial?

No momento em que as partes negociarem entre si, o Contrato de Compra e Venda será uma ponte para a transferência do domínio do imóvel para aquele que vai adquiri-lo.

A partir de quando ele for escrito, as responsabilidades e os direitos serão impostos, trazendo segurança jurídica para as partes.

A seguir, uma lista daquilo que é essencial para a criação desse documento:

4.1 Qualificação das partes:

Identificação das partes, com nome completo,estado civil, endereço, nacionalidade e profissão de ambos. Sendo pessoa física, deve conter o CPF e o RG e para os que forem casados, apresentar o registro de casamento  e também os documentos do cônjuge. No caso de pessoa jurídica, deve conter o CNPJ da empresa e os documentos daquele que a representa, certidões  negativas de ações cíveis  e de  débitos estaduais, assim como o contrato social da empresa.

4.2 Descrição do imóvel (OBJETO DE VENDA):

A riqueza de detalhes sobre o imóvel ou bem deve estar devidamente apresentado no documento. Algumas informações, como: a localização, tamanho, ponto de referência, móveis previamente presentes na imóvel, dentre outras questões que merecem bastante atenção. O Laudo de Vistoria ajuda muito para que tudo seja analisado com honestidade. Na descrição também deve ter a matrícula do imóvel comercial registrada no órgão responsável.

4.3 Negociação do valor:

Este ponto é o mais importante para se tratar num contrato de compra de ponto comercial ou empresa, pois deve ser extremamente detalhado o preço do imóvel e como funcionará o pagamento da venda do mesmo. Pode ser em espécie (dinheiro), cartão de crédito, depósito bancário (caso seja essa a forma escolhida, deve conter os dados bancários do vendedor no documento) e boleto bancário. O prazo para o pagamento do valor líquido ou parcelado deve estar no contrato, a fim de evidenciar prazos e obrigações a serem seguidas pelo locatário.

4.4 Responsabilidade por despesas adicionais:

É nesse momento que o vendedor deve estar atento, pois a pessoa que ficará responsável caso haja despesas deve ser descrito no contrato de forma bem clara. A falta de clareza em relação a isso pode criar um grande atrito judiciário e até mesmo a anulação do contrato. O ideal é que o responsável pelas possíveis despesas seja o comprador e este deve se responsabilizar por efetuar o pagamento do Imposto de Transmissão (ITBI). Mas é claro, as partes podem decidir isto chegando em acordos que os favoreçam.

4.5 Inventário do estabelecimento:

O inventário possui uma lista com materiais ou bens que a pessoa ou a propriedade domina, ou seja, nesta cláusula deve ser descrito todos os bens que o imóvel possui e que vão ser transferidos para o comprador.

4.6 Momento da posse do imóvel:

Deve ser definido a hora em que a posse do imóvel se tornará por direito do comprador, o momento em que ele irá poder ocupar aquele imóvel e quando poderá  pagar os impostos do bem. Isso pode acontecer após a assinatura do contrato, numa data definida pelas partes ou quando o imóvel for quitado.

Não permita que um documento como este seja feito por qualquer pessoa, pois são muitas informações importantes para serem consideradas.

5. Quais os documentos necessários para fazer um Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou Empresa?

Para o vendedor que na maioria das vezes trata-se de uma pessoa jurídica, é necessário de:

  • Cópia autenticada do  contrato social ou do estatuto social na Junta Comercial;
  • Documentos registrados na Junta Comercial de quaisquer alterações contratuais ou estatutárias;
  • Carta com data da última alteração do contrato ou estatuto;
  • Declaração negativa de débito com o Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS);
  • Declaração negativa de débitos estaduais;
  • Declaração negativa de ações na Justiça do Trabalho;
  • Declaração negativa de ações na Justiça Federal.

Porém, se o vendedor for pessoa física, deverá haver:

  • RG e CPF das partes;
  • Registro de nascimento para solteiros ou registro de casamento, viuvez e divórcio;
  • Declaração de união estável, apontando o tipo de comunhão de bens;
  • Declaração de emancipação se o indivíduo for menor de 21 anos;
  • Comprovante de Residência.

O imóvel também deve ter seus documentos, que são:

  • Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vereadores, registrada no órgão responsável;
  • Declaração negativa vintenária de ônus reais. Ela traz o histórico do imóvel completo dos últimos 20 anos e mostra se há alguma dívida;
  • Registro de ações alienadas para comprovar se o imóvel foi vendido de forma informal para alguém;
  • Declaração negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos;
  • Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura;
  • Averbação da construção junto ao Ofício de Registro de Imóveis;
  • Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional);
  • Declaração negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento).

O imóvel sendo de um inventário, é preciso de autorização especial para a venda e deve ter:

  • Se houver um menor de idade como herdeiro, é necessária autorização de venda pelo Ministério Público;
  • Cópia autenticada de atestado de óbito;
  • Cópia autenticada do formal de partilha, documento no qual deve constar o imóvel e os herdeiros;
  • Declaração negativa vintenária de ônus reais.

Mostra ser um pouco trabalhoso reunir todos esses documentos, mas e se quando você realmente conseguir descobrir que o contrato não tem validade jurídica, pois não atende os critérios que se pede para que seja válido? Uma dor de cabeça, não é mesmo? Então, vale a pena recorrer a profissionais que vão oferecer segurança ao seu negócio.

6. Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial Parcelado.

A parte do valor da aquisição é uma das mais importantes no momento de decidir qual vai ser a forma de pagamento.

Hipoteticamente seu cliente te ofereceu uma boa oferta, mas ele não tem em mãos o total do valor da oferta que te ofereceu e precisa de tempo para consolidar suas finanças e então concretizar a quitação.

Esse é um exemplo que deve ser previsto no contrato e ser descrito especificamente a forma que o pagamento da propriedade será feito.

Se for uma compra a prazo, deve ser enfatizado que haverá taxas cobradas na transação.

A partir de quando a venda é feita a vista, normalmente um desconto é inserido e esse desconto precisa estar bem claro no contrato. Se um contrato como este não estiver descrito corretamente e feito por profissionais, você pode pôr tudo a perder em sua negociação.

Não hesite em contatar serviços competentes e que atendam todas as normas previstas na legislação.

7. Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial Alugado.

Digamos que você é um empreendedor, tem um imóvel e está com planos de antes de vendê-lo, tentar lucrar colocando este para locação.

E então você consegue alugar, mas chega um momento em que já está pensando em vendê-lo e isso traz uma dúvida em sua mente: “Vou poder vender meu imóvel apenas quando terminar o contrato com o locatário?”.

É importante ter conhecimento da Lei 8.245 de 1991 que diz com clareza que o ponto comercial é de propriedade de quem realiza a atividade e não do dono do imóvel, pois o imóvel não existe por si só, mas depende da atividade de quem está empresariando.

Mesmo que o estabelecimento comercial seja mais completo que o ponto comercial que é definido pela localização do negócio, convenhamos que não é nada atípico vender uma loja comercial do que o nome, a patente, as máquinas e as instalações de uma empresa.

De qualquer forma, quando o estabelecimento comercial é alugado, o contrato de locação deve ser respeitado e o novo dono não terá o poder de simplesmente anular o acordo que fez com o locatário do estabelecimento antes do fim do contrato que dependendo de como foi acordado, pode ser de até 5 anos no máximo.

Por isso que todos esses pontos devem estar extremamente claros no contrato e, dessa forma, é muito importante que este seja feito por profissionais no assunto para que não ocorra de ser um documento inválido no âmbito jurídico.

8. Como fazer a rescisão do Contrato de Ponto Comercial ou Empresa?

Após a leitura desse artigo, você pode perceber que o estabelecimento comercial é uma ponte para o empresário realizar atividades, composto por bens corpóreos e incorpóreos que se une para realizar as atividades empresariais.

É de se esperar que a venda de um imóvel seja muito importante e que uma negociação envolve muito dinheiro. Portanto, os prejuízos que ambos que decidiram negociar podem sofrer se houver desistência, devem ser considerados, né?

Por isso é importante que seja incluído no contrato uma cláusula de rescisão, onde serão citados os direitos das partes se precisarem reivindicar multas de acordo com o documento.

Normalmente, quando a quebra do contrato é feita pelo vendedor/construtor, o Código do Consumidor alega que todas as parcelas que foram pagas anteriormente, devem ser devolvidas imediatamente.

Em qualquer contrato de compra e venda de imóvel, é normal que seja apresentado uma cláusula de rescisão uma multa de 10% sobre o valor pago como penalidade.

O comprador que não cumprir com o pagamento no dia certo, deverá pagar mais uma multa de 10% (dez por cento) que será calculada pelo valor total da negociação.

Você pôde ver que elaborar um contrato deste não é nada fácil. Portanto, certifique-se que seu contrato seja elaborado por profissionais na área, visando a validação jurídica e segurança entre as partes.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n. 10.406/2002)

Conceito: O Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial ou empresa é necessário para que formalize e seja claro os direitos tanto do vendedor/locador, quanto do comprador/locatário em vender/alugar e comprar/locar um imóvel trazendo esclarecimento dos riscos e o entendimento de cláusulas e leis a respeito do assunto.

Vigência: Deve ser estabelecido por aqueles que estão em negociação.

O que não pode faltar:

  • Todas as informações das partes;
  • Todas as informações do imóvel;
  • Direitos das partes;
  • Cláusulas visando as multas de atraso de pagamento;
  • Quais serão as formas de pagamento;
  • Descrição se há alguma mobília no imóvel;
  • Cláusula sobre a possibilidade da venda do imóvel;
  • Prazo do contrato;
  • Cláusula sobre a rescisão do contrato.

Outras nomenclaturas para este documento:

Contrato de Aluguel de Imóvel Comercial;

Contrato de Promessa de Compra e Venda de Ponto Comercial;

Contrato de Compra e venda de empresa Eireli;

Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial Alugado.