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Analista Gustavo Costa
16/06/2024

Os 6【ERROS】 que invalidam um Contrato de Compra e Venda de Terreno! 【Cuidado】 com o 7º!

Descubra o que é um Contrato de Compra e Venda de Terreno. Como preencher um Contrato de Compra e Venda de Terreno? Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Terreno? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir. 

  1. 1. O que você precisa saber sobre um Contrato de Compra e Venda de Terreno?
  2. 2. O que é um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno?
  3. 3. Como é estipulado o prazo de um Contrato de Compra e Venda de Terreno?
  4. 4. Quando é necessário realizar uma Declaração de Compra e Venda de Terreno?
  5. 5. Quais são as informações que não posso esquecer em um Contrato de Compra e Venda de Terreno?
       5.1 Qualificação das Partes
       5.2 Objeto de Contrato
       5.3 Obrigações e Prerrogativas das partes
       5.4 Sinal
       5.5 Rescisão
  6. 6. Como regularizar um terreno com Contrato de Compra e Venda? O contrato por si só já é uma garantia?

Você por acaso entende quais são os processos que devem ser seguidos à risca para vender um terreno urbano/rural, lote, sítio ou chácara? 

O processo de venda de algum bem pode parecer uma tarefa complexa, ainda mais quando não é possível obter ajuda de serviços competentes que entendem exatamente como essa venda deve acontecer.

Muitas situações podem ocorrer e você deve evitá-las para não ter dores de cabeça. 

A compra e venda de terrenos é uma realidade muito conhecida no território brasileiro e deve lhe ser dada muita atenção durante todos os processos, visto que qualquer erro no que tange às leis que regem contratos e prerrogativas pode causar um alvoroço entre as partes. 

Por esse motivo, é extremamente recomendado um auxiliar jurídico ou serviço competente que saiba exatamente qual é a forma de criar um contrato que possa evidenciar todas as etapas e informações que devem ser prestadas durante a elaboração de um documento.

Neste artigo, você entenderá como realizar um contrato de compra e venda e quais são as principais informações que você jamais deve esquecer, a fim de evitar qualquer desentendimento com alguma parte. 

1. O que você precisa saber sobre um Contrato de Compra e Venda de Terreno?

Um Contrato de Compra e Venda de Terreno é um documento necessário para concretizar os acordos que são firmados entre duas partes, denominada doravante vendedor e comprador do terreno.

Além das partes, o terreno pode ser utilizado para diversas finalidades, como: construção de imóvel comercial ou residencial. 

O documento é responsável por oficializar os termos firmados, conferindo autenticidade para o processo de passagem do terreno e posse do mesmo.

É importante que a entrega seja feita de acordo com o que foi devidamente acordado. 

A compra e venda pode ser direcionada para terrenos de cunho urbano ou também de cunho rural.

Entretanto, alguns documentos durante a elaboração do contrato serão pedidos de forma exclusiva e ambas as partes devem compreender quais são os dados requeridos para realizar a venda do terreno. 

É possível que muitas pessoas tenham dúvidas sobre a diferença de tratamento de um terreno para imóvel urbano e terreno para imóvel rural.

Afinal, qual é a principal diferença entre os dois tipos de vendas? O que é importante e não pode ser esquecido ao realizar um contrato dessa modalidade?

Certifique-se de buscar autoridades competentes para elaborar um contrato como este, visto que são vários termos e cláusulas a serem abordados no documento. 

Basicamente, quando se fala de um terreno para imóveis urbanos deve-se prestar atenção se a finalidade da residência será para produzir algum tipo de cultura.

É importante lembrar que se um imóvel urbano estiver em uma área rural, este não será considerado rural pelo fato de ser uma benfeitoria que não há atividades de produção rural. 

Vale lembrar que se um imóvel urbano estiver em área rural, este não será considerado como rural mesmo que a terra esteja viável para a produção de culturas.

Por isso, é muito importante entender a estrutura e se sua construção é direcionada para benfeitorias, pois se não houver produção não será considerado terreno rural. 

Já quando se fala sobre um terreno rural é imprescindível lembrar que um imóvel será considerado rural se houver a utilização do solo para cultivo de culturas, pecuária, exploração do solo, extração vegetal e indústria agrícola.

Dessa forma, é importante que uma descrição do terreno seja adicionada ao contrato. 

A descrição será essencial para expressar quais serão as atividades ou finalidades de um futuro dono para com o terreno.

2. O que é um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno?

É provável que você tenha escutado sobre Contratos de Promessas de imóveis, veículos, de compra e venda, dentre outros.

Um contrato como este pode ser bastante confuso caso uma pessoa não conheça a principal diferença entre o Contrato de Compra e Venda e o de Promessa de Compra e Venda. 

A Promessa de Compra e Venda é uma modalidade utilizada para realizar um compromisso de compra e venda entre um vendedor e potencial comprador de um terreno.

O compromisso serve para que uma exclusividade seja criada entre ambas as partes e as papeladas da posse possam ser feitas mais adiante. 

Esse tipo de contrato é totalmente diferente do Recibo de Compra e Venda, haja vista que é possível adicionar uma cláusula referente ao arrependimento.

No Código Civil não permite que essa cláusula seja presente em um contrato normal, quando um terreno está em condições para poder ser vendido. 

Por esse motivo, é importante que você saiba exatamente que um Contrato de Promessa permite o acréscimo desta cláusula.

Assim, você fica seguro de finalizar o contrato sem que sejam imputadas multas financeiras. 

É importante que você contate uma assistência jurídica que poderá evidenciar todos os passos que devem ser feitos na elaboração de um contrato.

Você garante mais segurança no ato jurídico e fica livre de qualquer pendência na via judicial caso aconteça alguma situação delicada.

3. Como é estipulado o prazo de um Contrato de Compra e Venda de Terreno?

Durante a elaboração de um contrato é extremamente necessário que prazos sejam estipulados e adicionados no conteúdo do documento, a fim de evidenciar todas as datas a serem cumpridas por ambas as partes contratantes. 

Dessa forma, a vigência de um contrato sempre será iniciada após a assinatura do documento por ambas as partes e, se for em uma via judicial, é necessário que duas testemunhas estejam presentes durante a cerimônia de assinatura. 

O prazo contratual é essencial para ditar as regras a serem seguidas por ambas as partes durante o período que estiver acordado no contrato de compra e venda.

Além disso, é muito importante estabelecer os pagamentos que devem ser feitos ao vendedor do terreno, visto que um contrato só poderá ser finalizado após quitadas qualquer pendências. 

Diversas pessoas realizam o pagamento de uma caução que normalmente deve ser feita com antecedência e, após tal ação, as partes podem acordar sobre o pagamento de forma parcelada ou à vista — sempre respeitando os prazos a serem seguidos do pagamento mensal se for parcelado. 

É imprescindível que você adicione todas essas e outras informações no contrato, a fim de evitar qualquer brecha para desentendimentos que podem surgir no decorrer da vigência de um documento jurídico.

Por isso, certifique-se de que tudo está exatamente de acordo com as normas legais. 

4. Quando é necessário realizar uma Declaração de Compra e Venda de Terreno?

A Declaração de Compra e Venda de um Terreno é um comprovante de que a transferência do terreno foi feita entre o vendedor e o comprador.

Dessa forma, o documento é responsável por abordar as informações das partes e a transferência com data e hora. 

Diversas pessoas podem ter dúvida acerca de quando é necessário realizar essa declaração.

Por isso, quando todos os trâmites estiverem concluídos e a caução tenha sido feita do comprador, é necessário que o vendedor do terreno faça a transferência do bem para a outra parte. 

Realizando essa transferência, ambas partes podem finalizar com uma declaração de compra e venda com informações de identificação, o dia, horário e local que foi feita.

Com esse documento em mãos ambas partes têm segurança do processo jurídico caso alguma situação aconteça.

Por esse motivo, é importantíssimo que você realize um contrato como este para evitar problemas que poderão trazer dor de cabeça a você no futuro.

Certifique-se de que todas as informações estão dispostas no documento para que este não seja invalidado. 

5. Quais são as informações que não posso esquecer em um Contrato de Compra e Venda de Terreno?

Um contrato de compra e venda deve estar devidamente preenchido para que um negócio seja feito entre o vendedor e o comprador.

Dessa forma, algumas informações são extremamente necessárias de estarem presentes em um documento jurídico como este.

São elas:

5.1 Qualificação das Partes:

Esse elemento serve para identificar ambas as partes do contrato, sendo elas denominadas ou uma pessoa física ou uma pessoa jurídica. 

Basicamente é necessário informar alguns documentos de identificação como: nome completo, RG, CPF, endereço completo, ocupação, nacionalidade, quitações civis e para pessoas jurídicas o nome social, CNPJ e endereço da empresa. 

5.2 Objeto de Contrato:

Esse elemento é responsável por determinar o bem que estará sendo negociado entre duas partes, ou seja, o terreno deverá ser totalmente descrito no contrato, a fim de evidenciar todas as informações necessárias do bem.

Tais informações são: medidas, loteamento, localização, especificações extras, dentre outros. 

5.3 Obrigações e Prerrogativas das partes:

Esse elemento diz respeito a todas as responsabilidades que são direcionadas para ambas as partes contratantes, sendo estas ajuizadas pelos acordos que são firmados durante a elaboração do contrato.

Tais obrigações são: realizar a transferência no dia acordado, fazer o pagamento à vista ou no prazo das parcelas, dentre outras responsabilidades. 

5.4 Sinal:

Essa cláusula comenta sobre uma sinalização que pode ser feita no negócio, isto é, um pagamento de um percentual sobre o valor total do terreno em questão.

O valor em percentual varia entre 5% a 20% do valor total.

Dessa forma, ambas as partes devem certificar-se de que essa cláusula esteja devidamente apresentada no documento. 

5.5 Rescisão:

Esse elemento é um dos primordiais e que devem ser expostos em um contrato para evitar qualquer tipo de situação que seja levada para vias judiciais e ambas as partes devam responder perante a justiça.

Essa cláusula assegura não só as consequências que podem ser geradas caso haja o descumprimento de algum acordo, como também se alguma das partes querer realizar a quebra contratual. 

Diante disso, é possível perceber que algumas cláusulas não podem ser esquecidas ou omitidas ao realizar a compra e venda de um terreno.

Além dessas cláusulas, alguns documentos são requeridos para atestar a segurança entre os envolvidos sobre o terreno que está sendo objeto de contrato. 

Tais documentos que devem ser apresentados durante elaboração do documento e, ademais, devem ser anexados são: 

  • Documentos completo do imóvel;
  • Declaração negativa vintenária de ônus reais (este documento aborda o histórico de um imóvel, evidenciando se existe alguma multa ou dívida em aberto);
  • Registro de ações reipersecutórias, alienações ou inventário;
  • Declaração negativa de impostos expedida pela autoridade competente, como a prefeitura do município;
  • Cópia autenticada do IPTU, este documento deve ser acompanhado com as parcelas pagas até o presente momento da compra e venda do terreno;
  • Declaração negativa de débitos de condomínio (no caso do terreno ser um possível apartamento). 

Como foi visto até aqui, um contrato como este requer um cuidado especial ao ser realizado, haja vista que há várias informações que não podem ser esquecidas ao elaborar o documento.

Por esse motivo, recomenda-se a busca por auxílios de serviços competentes que saibam exatamente como produzir um contrato sem erros jurídicos. 

6. Como regularizar um terreno com Contrato de Compra e Venda? O contrato por si só já é uma garantia?

Muitas pessoas costumam confundir a transferência de um terreno para uma outra pessoa, haja vista que esse processo tem de ser realizado em vias competentes para prosseguir com a atualização da escritura de um bem como este que está sendo negociado. 

Um simples contrato de compra e venda não irá garantir que a posse possa acontecer completamente, posto que o nome do comprador do terreno deve ser adicionado na matrícula do imóvel que foi vendido pelo antigo proprietário. 

Mas afinal, o que é essa escritura pública e como fazer para realizar esses trâmites legais e estar em dia com a matrícula do bem?

A escritura pública do terreno é um documento oficial e extremamente importante de ser evidenciado em uma transferência de bem valioso como este, visto que a matrícula do imóvel é considerada como uma registro de nascimento de um bem.

Por esse motivo, é necessário que este documento seja atualizado devidamente com o novo proprietário que fez a compra da terra. 

Além disso, deve-se apresentar o documento para realizar a confirmação se o imóvel está em desmembramento ou no inventário.

Se caso estiver, é necessário que o vendedor garanta a reunião de informações de todos os membros da família que estão envolvidos, com o objetivo de esclarecer todas as etapas de compra e venda.

O mesmo vale se a terra estiver em financiamento.

O vendedor é responsável por apresentar todas as informações que dizem respeito ao bem que está sendo negociado e evitar qualquer dor de cabeça no futuro ao ter que responder processos jurídicos. 

Sendo assim, ter em mãos esse documento atualizado irá garantir não só a posse do sítio, chácara ou terreno urbano como propriedade sua, visto que seu nome estará nos arquivos e documentos de certificação do imóvel. 

Sem essa devida comprovação da escritura, o comprador pode sofrer ou ter dores de cabeça futuras caso alguma situação aconteça. 

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n. 10.406/2002).

Conceito: Documento utilizado para comprovar não só a posse, como também a transferência de um bem para o indivíduo que realizou a compra.

Vigência: Deve ser acordado entre as partes, visto que o período de pagamento de parcelas pode ser grande.

O que não pode faltar:

  • Documento de ambas as partes para identificação;
  • Descrição completa e detalhada do terreno que está sendo vendido;
  • Inclusão de cláusulas que garantem a plena convivência entre as partes, como obrigações e responsabilidades;
  • Condições de Pagamento;
  • Garantia de Pagamento (seja fiança, sinal, seguro-fiança ou caução);
  • Ação rescisória.

Outras nomenclaturas para este documento: 

Promessa de Compra e Venda de Terreno;

Contrato Particular de Terreno;

Contrato Simples de Compra e Venda de Terreno;

Termo Simples de Compra e Venda de Terreno;

Contrato de Transferência de Terreno.