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Analista Naiara Souza
09/07/2024

Os 4【ERROS】 que invalidam um contrato de gaveta! 【Cuidado】 com o 7º!

Descubra o que é um contrato de gaveta. Como preencher um contrato de gaveta? Como fazer um contrato de gaveta? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir. 

 

  1. 1. O que é um contrato de gaveta?
  2. 2. Contrato de gaveta é válido judicialmente?
        2.1 É seguro fazer um contrato de gaveta?
        2.2 Como se proteger ao fazer o contrato?
  3. 3. Como fazer um contrato de gaveta da melhor maneira?
        3.1 Para imóveis e veículos:
  4.     3.2 E qual é a diferença entre propriedade e posse?
  5.     3.3 E como fazer o contrato de gaveta para compra e venda de veículos em financiamento?
  6.     3.4 Como fazer o repasse do imovel ou veículo?
  7. 4. Como fazer uma rescisão no contrato de gaveta?

Você já realizou algum tipo de negócio jurídico às escondidas? E se precisar firmar um contrato sem o conhecimento das demais pessoas, mas de forma válida?

Há situações em que somos temporariamente impedidos de vender uma casa, um carro. Ou até porque não queremos que esse negócio seja de conhecimento público.

Contudo, queremos algum documento que comprove que a transação realmente ocorreu, conforme a vontade das partes.

Mas antes de continuarmos com o artigo de hoje, vamos discutir uma questão legal muito relevante.

1. O que é um Contrato de Gaveta?

O contrato de gaveta é um instrumento legal que contém várias transações entre as partes (um acordo de compra e venda, um contrato de arrendamento e um acordo para fazer o trabalho). Nenhuma dessas transações deve ser registrada no escritório de registro competente.
   
Esse contrato é um acordo particular informal entre comprador e vendedor que transfere a hipoteca do banco sobre um imóvel antes que a venda efetiva seja finalizada. 

É um documento público que qualquer pessoa pode ter acesso às informações sobre o imóvel. Os registros imobiliários públicos podem fornecer informações atuais e precisas sobre os imóveis, incluindo a propriedade e o valor.

Ir a um ofício de registro e solicitar as informações de um imóvel é gratuito. Entretanto, é importante observar que ter acesso a estas informações não significa que você possa adquirir legalmente o imóvel.

Ao negociar a compra de um imóvel com seu proprietário, você está sujeito ao princípio da boa fé.

Agora, tente imaginar o seguinte exemplo prático: Você assinou um contrato de financiamento com o banco, adquirindo um imóvel em seu nome.

Entretanto, não podendo mais pagar o empréstimo, você firma um contrato de gaveta com alguém que assumirá indiretamente suas parcelas, sem que o banco soubesse disso.

Para isso é importante que você busque profissionais capacitados para realizar o contrato, pois estes sabem quais são as cláusulas necessárias para que o mesmo seja válido.

2. Contrato de Gaveta é válido judicialmente?

Os contratos de gaveta oferecem garantias limitadas aos envolvidos no negócio jurídico, uma vez que estes não estão enquadrados em nenhum sistema formal. Dependendo das circunstâncias, pode até ser considerado fraudulento, pois pode mascarar situações irregulares e ilegais.

Ele só é válido entre o comprador e o vendedor, portanto, se o comprador, por exemplo, não pagar sua hipoteca ou imposto predial, então o vendedor estará em inadimplência.

A ressalva aqui é que o imóvel a ser financiado está sob a Garantia Nacional de Habitação.  Estou me referindo à Lei 8.004/90, que prevê a transferência de financiamento sob o Sistema Financeiro da Habitação, requer o consentimento da instituição de empréstimo hipotecário, pois é precisamente por isso que o contrato de reivindicação não pode ser registrado.

O contrato de gaveta é um contrato em que ambas as partes não são protegidas. Isto porque, por exemplo, se o vendedor morrer, o seguro pagará o imóvel, que se tornará parte do inventário e integrará o patrimônio de seus herdeiros.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) emitiu uma decisão na qual considerou que o mecanismo de um contrato de gaveta pode ser legal. Desta forma, as obrigações e direitos assumidos entre as partes de tal contrato podem ser discutidos em juízo.

Além disso, o STJ entende que, com a quitação de todas as parcelas, não seria possível anular uma provável transferência.

Com tudo nos conformes ao fazer o contrato, é possível realizar essa negociação de forma mais válida e segura.

2.1 É seguro fazer um Contrato de Gaveta?

Não há segurança num contrato de gaveta. Ele não cria nenhuma obrigação para os credores do vendedor em caso de falência, nem constitui um penhor para seu banco ou qualquer outro credor a quem você esteja endividado. 

Por exemplo, você pode fazer um contrato de gaveta com o vendedor e ele também pode querer fazer um contrato com você, mas ao mesmo tempo fazer um negócio 100% regular com outra pessoa, e transmitir a propriedade a esta segunda pessoa.

Isso seria uma desvantagem, pois este contrato será daquele que primeiro registrar o imóvel. 

O proprietário pode simplesmente morrer, certo? Pense na confusão que será com os herdeiros para provar a validade deste contrato.

As partes devem estar cientes do fato de que se você compra um imóvel através de um contrato de gaveta, você está sujeito a estar com prejuízo. Em caso de inadimplência do comprador em relação ao imóvel, seu nome ficará sujo por um imóvel.

Os inconvenientes de um contrato são muitos, mas também há vantagens. A principal desvantagem é que a boa vontade do vendedor pode ser afetada pelo comportamento do comprador; se ele não souber do negócio ou decidir dificultar a vida do comprador, agindo de má fé, há um grande conflito a ser resolvido.

O imóvel também poderá estar sujeito a uma penhora decorrente da dívida do vendedor: você pode perder dinheiro devido a este problema.

Por outro lado, se o comprador morrer, seus herdeiros não terão direitos sobre a propriedade, e devem confiar na boa fé do vendedor.

No direito contratual você descobrirá inúmeros problemas legais, afinal é o procedimento que acarreta o risco total do negócio. Você não tem garantia legal, e quando digo que não tem garantia legal, estou me referindo tanto ao comprador quanto ao vendedor;

Para o comprador:

  • Em caso de falecimento do proprietário, o seguro liquidará o imóvel, transferindo-o para o banco que o colocará em sucessão e, se não houver herdeiros, o venderá.  Assim, você, como comprador, pode ter dificuldades em passar o imóvel para seu nome. E estará completamente nas mãos dos herdeiros do vendedor.
  • Em caso de falecimento do comprador, nenhum direito sobre a propriedade será transmitido a seus herdeiros. Isto porque ele a vendeu como um contrato privado e não em estoque.
  • Se o vendedor estiver em débito, a propriedade pode ser penhorada para pagamento, sem que o comprador possa objetar. Isto pode acontecer se, após o pagamento do preço acordado, o vendedor decidir não transferir a propriedade do imóvel.
  • O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) não pode ser usado para pagar o imóvel. O FGTS é o fundo criado por lei para garantir o pagamento de formalidades trabalhistas.
  • Se você pagar a dívida, e então o vendedor desaparecer ou se recusar a transferir o imóvel, você terá que provar a propriedade, tomando medidas legais.

Por isso, para redigir um documento como este, faz-se necessário conhecer todas as leis que o rege. Tendo o pleno conhecimento dessas normas, você garante que nenhuma situação abusiva possa acontecer durante a vigência do seu Contrato de Gaveta.

Para o vendedor, também existem inúmeros riscos, como por exemplo:

  • O comprador não pode pagar o condomínio ou IPTU do imóvel. Neste caso, como o imóvel está em seu nome, seu certificado de registro seria preso e vendido em razão de sua dívida.
  • O comprador também pode deixar de pagar as parcelas do financiamento e o vendedor pode, além de ter seu nome incluído no SPC e SERASA, será executado pelo banco.
  • O banco recupera o imóvel ou ele é adquirido em um leilão judicial por outra pessoa, mas o vendedor ainda está listado como tendo uma linha de crédito negativa que pode tornar impossível a obtenção de linhas de crédito
  • Ele pode achar difícil conseguir um segundo empréstimo da instituição bancária, se necessário. Será difícil justificar como serão pagos os dois valores financiados, uma vez que o primeiro empréstimo para o saque
  • Se a pessoa que comprar desistir do negócio e parar de pagar as prestações, ela pode se recusar a devolver a posse do imóvel ao vendedor.

Como pode ser visto, há várias situações de risco, tanto para o comprador quanto para o vendedor, quando se opta por celebrar um contrato de gaveta.

Todo o desgaste emocional e as grandes perdas financeiras geradas como resultado do negócio, se ele não der certo, não é algo a ser levado de ânimo leve.

Como resultado, embora o contrato de gaveta seja legalmente reconhecido, existem outras formas de transferir a propriedade dos bens imóveis que são mais seguras. 

Ainda assim existem maneiras de se proteger ao fazer este tipo de acordo, geralmente com um auxílio de advogados, com modelos simples e atualizados.

2.2 Como se proteger ao fazer o contrato?

Um contrato é sempre bom para fazer o financiamento correto judicialmente. Mas, se você já fez este acordo, por favor, acalme-se. Não é tão ruim quanto você possa pensar. Isto porque o Judiciário reconheceu o recebimento do contrato de gaveta como um contrato que tem maior peso na realidade dos fatos. 

Embora não seja válido perante terceiros, mas é válido perante as partes. Em outras palavras, se o vendedor ou o comprador não cumprir nenhuma de suas obrigações neste contrato, eles podem recorrer a meios judiciais para defender seus direitos (por exemplo, processar para obter seu dinheiro de volta).

Os contratos são acordos juridicamente vinculativos que especificam as condições sob as quais as duas partes irão interagir. 

Por exemplo, digamos que foi acordado que durante o financiamento o comprador seria responsável pelo pagamento dos impostos e os custos de propriedade. Mas se o comprador começar a atrasar e o vendedor tiver que pagar o imposto em uma ação de execução fiscal, será possível cobrar o comprador que foi responsável pelo pagamento, de acordo com o contrato entre as partes.

Neste caso, se o contrato for assinado por ambas as partes, há uma saída para esta situação.

No outro exemplo que já foi dado, envolvendo a possibilidade da morte do vendedor durante o financiamento, se não houver consenso entre os herdeiros sobre a validade do negócio, o comprador pode entrar com uma ação judicial para reconhecer e proteger seus direitos garantidos.

Se você acrescentar uma exigência contratual, todas as partes devem assinar o contrato e guardar todos os recibos referentes ao pagamento do contrato.

A fim de evitar disputas, as partes de um contrato devem executar o instrumento de acordo com as formalidades que regem a matéria. Entretanto, não há nenhuma exigência de que o documento seja autenticado e assinado antes de ser guardado, mas é aconselhável que ambas as partes o façam no momento da assinatura.

Isto garantirá maior autenticidade do acordo ao que está expresso nas cláusulas do contrato.

Outro cuidado que deve-se ter é precisamente manter - mas não necessariamente em uma gaveta - o contrato e todos os outros documentos, conversas, e-mails e recibos que atestam o negócio e o pagamento das parcelas. Isto é essencial para provar que se agiu de boa fé.

Não há dúvida de que redigir contratos é uma tarefa de extrema dificuldade, pois eles regulam as relações entre os indivíduos perante a lei. O fato de a lei não ter regulamentado este tipo de contrato torna sua redação ainda mais difícil.

3. Como fazer um Contrato de Gaveta da melhor maneira?

O contrato de gaveta carece de reconhecimento legal e não seria a forma mais segura de transferir a propriedade imobiliária. Levar estas cláusulas em consideração pode ajudá-lo a escrever um modelo de contrato de gaveta mais seguro:

  • O documento deve indicar claramente a identidade das partes envolvidas na transação, incluindo seus nomes completos e quaisquer números de identificação que possam ter, tais como CPF ou RG, e também deve incluir formas de contatá-las, tais como telefone e endereço de e-mail.
  • Nesta seção de seu contrato, deve-se indicar claramente o que está sendo contratado. É essencial ser específico sobre os termos de um contrato, especialmente quando o assunto envolve bens imóveis ou veículos. Isto porque não será eficaz no cumprimento de seu propósito de mostrar quão grande pode ser a dor de cabeça que o contrato pode causar.
  • A fim de evitar mal-entendidos, é comum ter um Relatório de Inspeção anexado ao documento, que não só revelará o que é o objeto, mas também informará sobre sua condição atual.
  • Para garantir que o contrato seja cumprido, cada parte precisa determinar algumas coisas durante as negociações, como fazer um cronograma para a entrega do imóvel, ou condições para a entrega do carro, etc.

Cada contrato deve seguir regras e exigências básicas, algumas das quais podem estar desatualizadas, já que os modelos genéricos muitas vezes não se ajustam às necessidades de clientes específicos.

Deve-se conter certas cláusulas que são exclusivas a esse contrato. Por isso, o mais recomendável é que o contrato sempre deve ser revisado por um advogado de confiança.

As condições de pagamento e preço  são as partes mais importantes de um contrato. É preciso ser claro quanto está envolvido nas negociações, bem como como será pago.

Se o pagamento for em dinheiro, é importante saber quando e onde você deve pagar. Se for feito através de um plano de parcelamento, é necessário saber em quantas parcelas o pagamento será dividido, assim como o valor de cada uma delas.

É importante estabelecer um prazo para o acordo. Aqui está uma frase orientada a objetivos com um prazo: Se estabelecemos prazos para alcançar objetivos na vida, então, para fazer um acordo, devemos também estabelecer um certo prazo.

Enfim, quanto aos gastos, uma boa comunicação e confiança são úteis em todas as negociações. Nesta cláusula, defina como as despesas serão distribuídas e de quem será o ônus de suportá-las.

Embora o contrato não esteja registrado em cartório, ainda pode haver despesas para sua realização. Esta informação deve ser claramente escrita no contrato para que ninguém possa alegar mais tarde que não é responsável.

Dessa forma, sempre que for fazer alguma negociação, certifique-se que tudo o que foi acordado esteja no contrato para evitar possíveis incoerências. A falta de informações pode prejudicar a validez de um contrato tão importante como este.

3.1 Para imóveis e veículos:

Se um contrato de compra de um imóvel não estiver registrado devidamente, é válido somente entre as partes e não é legalmente exigível.

Isto ocorreu durante os anos 80 e 90, quando as restrições de crédito e outras questões legais em torno de transações imobiliárias aumentaram tanto o custo do financiamento quanto o tempo necessário para concluir tais transações.

O contrato de gaveta é uma ferramenta que permite aos indivíduos resolver problemas relacionados com a compra ou venda de imóveis

Também é utilizado, por exemplo, caso supostamente você queira comprar um imóvel financiado, mas não têm renda suficiente, têm má fama ou simplesmente não atende a alguns dos requisitos exigidos pela instituição financeira.

O contrato oferece a possibilidade de comprar ou vender um imóvel sem utilizar financiamento e sem ter que vender outros ativos, como ações ou títulos para pagar o imóvel.

A boa e velha forma brasileira de tirar proveito relacionada com a altíssima carga tributária que se aplica ao mercado imobiliário, portanto, em vez de pessoas procurando uma nova análise de crédito com os bancos ou se organizando para fazer o negócio de maneira legal.

Teoricamente, tudo está bem uma vez que o financiamento esteja completamente pago. As pessoas que venderam seus imóveis em um negócio de compra de terra são geralmente as que estão de posse do imóvel antes de vendê-lo.

Portanto, embora existam vários modelos de contratos gratuitos na Internet, a maioria deles não são confiáveis porque são legalmente inválidos.

3.2 E qual é a diferença entre propriedade e posse?

Na prática, você tem posse quando, por exemplo, você vive na propriedade, mas não é dono dela. Você só terá domínio do imóvel se seu nome estiver no registro atualizado do imóvel e as buscas contratuais que seu nome apareça no título de propriedade.

O proprietário tem o direito de usar, desfrutar e transferir a propriedade para terceiros se assim o desejar. Entretanto, o proprietário só poderá usá-lo pelo tempo que durar a autorização do proprietário.

3.3 E como fazer o Contrato de Gaveta para compra e venda de veículos em financiamento?

Digamos que você, por razões financeiras, queira vender seu carro que ainda é financiado. Você o anuncia em sua rede social e alguém se interessa. Depois de resolver os detalhes, o comprador lhe paga uma certa quantia de dinheiro e compra o carro de você.

Para evitar lidar com muitos procedimentos burocráticos, eles decidem não informar a instituição financeira responsável pelo financiamento da transação. A partir de então, o carro estará na posse do interessado, mas ele não será tecnicamente proprietário do mesmo, uma vez que você continua sendo seu proprietário.

O financiamento ainda não foi pago, mas o comprador decide transferir o carro para seu nome. A instituição financiadora tem um contrato de financiamento com o vendedor e não com um terceiro. Infelizmente, foram cometidos erros.

Além de ter que provar a veracidade do contrato da gaveta, passando por toda a burocracia evitada no momento de sua assinatura, e diante do questionamento da instituição financiadora sobre as razões que o levaram a preferir este tipo de negociação, o comprador ainda precisará provar a identificação.  

Assim como no caso do contrato de gaveta para imóveis, se o comprador não pagar o financiamento, o IPVA e/ou possíveis multas como com a transferência de imóveis, o ônus recairá sobre você, já que é seu nome que está nos registros do veículo.

Se um acidente grave acontecer e você não tiver uma apólice de seguro automóvel em vigor, você terá que pagar uma indenização de seu próprio bolso e correr o risco de ser preso.

3.4 Como fazer o repasse do imovel ou veículo?

Para transferir um imóvel com um contrato de gaveta, o proprietário precisa assinar o contrato e entregá-lo ao novo proprietário. Em seguida, ele precisa direcionar a mudança de propriedade no registro especial. Desta forma, todas as mudanças são formalmente documentadas.

No caso de financiamentos, quando você obtém um imóvel através de financiamento bancário, ele é registrado em nome do comprador, mas vendido para o banco. Após a liquidação da dívida, você receberá uma carta de liquidação da dívida e poderá registrar o imóvel numa firma de registro de imóveis competente.

Lembrando que: é sempre importante ter o auxílio de pessoas instruídas na área para facilitar o esclarecimento de dúvidas acerca de qualquer contrato, evitando assim dores de cabeça futuras.

4. Como fazer uma rescisão no contrato de gaveta?

Uma parte pode ser capaz de rescindir um contrato antes que o acordo seja plenamente cumprido, dependendo dos termos do contrato. (Exemplo: "Uma parte pode rescindir um contrato se seu parceiro não cumprir uma obrigação").

A rescisão por inadimplência é uma das razões mais comuns para rescindir um contrato. Ela cria situações que permitem rescindir um contrato quando uma das partes não executa uma ação acordada, como o pagamento de uma prestação por um imóvel. Você também tem a opção de rescindir por conveniência se precisar mudar.

Uma rescisão sob certas condições é possível mesmo em uma quebra de contrato; as partes, entretanto, podem concordar em estipular uma cláusula de penalidade quando o contrato for redigido.

Se você e seu parceiro assinarem um contrato, então você também deve concordar sobre o que acontecerá se um de vocês quebrar ou violar os termos desse acordo.

Um website público online que automatiza a redação e autenticação de documentos a um preço razoável pode ser uma forma eficiente e econômica de criar rapidamente documentos legais.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n. 10.406/2002)

Conceito: Documento informal que comprova a vontade das partes durante acompra e venda de um bem móvel ou imóvel.

Vigência: Deverá ser estabelecida previamente entre as partes.

O que não pode faltar:

  • Documentos de todos os envolvidos;
  • Contrato com cláusulas bem redigidas a fim de evitar confusões;
  • Registrar o contrato em uma firma competente;
  • Contrato assinado pelas partes.

Outras nomenclaturas para este documento:

  • Contrato de Compra de Gaveta
  • Contrato de Compra e Venda de Gaveta
  • Contrato de Venda de Gaveta

Dúvidas frequentes

1. Repasse com contrato de gaveta é seguro para quem compra?

Não só para quem compra, como também para quem vende, desde que o termo do contrato seja realizado por profissional capacitado e conforme a legislação vigente.

2. O que é preciso para fazer um contrato de gaveta?

As partes devem colocar no termo do contrato todas as informações para a correta identificação do bem, assim como preenchê-lo com todas as informações para garantir que a vontade de ambas as partes foi respeitada.

3. Quais são os riscos do contrato de gaveta?

Como ele não deve ser registrado na firma competente, sua validade é apenas entre as partes, não sendo vigente para os possíveis terceiros envolvidos.

4. Como se proteger em um contrato de gaveta?

Basta preencher o contrato com informações claras, que demonstram a vontade das partes durante a realização do negócio, assim como garantir que o mesmo esteja conforme a legislação vigente.

5. Como regularizar o contrato de gaveta?

Quando não houver mais o impedimento que levou a realização do contrato de gaveta, basta levá-lo a um cartório para fazer o reconhecimento de firma das assinaturas e, assim, torná-lo regularizado.