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Analista Beatriz de Souza Dias
09/07/2024

Os 6 erros mais comuns ao fazer um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel- e como evitá-los

Descubra como fazer modelo de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel? O que não esquecer ao firmar um contrato como este? Quais são as cláuuslas obrigatórias em um Contrato de Promessa? Quais são suas cláusulas obrigatórias? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF

  1. 1. Qual a finalidade de um Contrato de Promessa de Compra e Venda?
  2. 2. Como redigir um Contrato de Promessa de Compra e Venda?
  3. 3. Quais são os cuidados que devo tomar antes de assinar um Contrato de Promessa de Compra e Venda?
  4. 4. Quais são as possibilidades de pagamento em um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel?
  5. 5. Qual a diferença entre Contrato de Promessa e Contrato de Gaveta?
  6. 6. Pode ocorrer rescisão em um Contrato de Promessa de Compra?

Você que planeja comprar ou vender um imóvel, precisa tomar várias iniciativas como divulgar o local, compartilhar nas redes sociais, cadastrar em sites de compra e venda e se certificar que tudo está dentro dos conformes.

Após todo o trabalho na divulgação o próximo passo é encontrar o comprador ou vendedor ideal.

Todo esse processo precisa ser realizado por partes, primeiro divulgar, segundo encontrar a pessoa certa, terceiro estabelecer um acordo e, por fim, para finalizar o processo é necessário que haja um contrato com a assinatura de ambas as partes.

Em vista disso, todo o processo pode ser invalidado caso o contrato contenha erros e vícios jurídicos. Pensando nisso, listamos algumas coisas e cuidados para auxiliar você durante toda a execução do processo.

Entenda também o que o contrato assegura e qual é a Lei que norteia toda a ação. Neste artigo você terá uma base de quais são as necessidades que devem ser ponderadas ao realizar um contrato como este.

01. Qual a finalidade de um Contrato de Promessa de Compra e Venda?

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel tem como objetivo formalizar a negociação do lote, casa, apartamento ou terreno.

| "Ah, então o contrato de compra e venda e o contrato de promessa de compra e venda são a mesma coisa?"

Não. O contrato de promessa é um contrato preliminar que prevê a promessa de que o comprador irá adquirir o imóvel, e que o vendedor irá transferi-lo.

Diferente do Contrato de Compra e Venda, a Promessa de Compra e Venda não transfere a propriedade, consiste no apenas prometimento das partes, porém, ainda assim o documento pode ser anexado na matrícula da propriedade.

Dessa forma, o contrato é muito utilizado como um instrumento para a compra ou venda de um loteamento, terreno e incorporação imobiliária.

Se um indivíduo decidir comprar um apartamento que ainda está em processo de construção ele utilizará um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, pois o mesmo ainda não está pronto e, por isso, ainda não é possível realizar o seu registro.

Com isso, devido a grande subjetividade deste contrato dá para perceber que o mesmo não pode ser feito por qualquer pessoa.

02. Como redigir um Contrato de Promessa de Compra e Venda?

Como já vimos anteriormente, é de extrema importância que esse negócio seja firmado com um documento por escrito, que detalhe o acordo, para que possa ser utilizado como prova caso haja problemas futuros.

Assim como qualquer outro contrato, o de compra e venda também possui cláusulas obrigatórias para sua legitimidade.

Em vista disso, listamos as principais cláusulas que em hipótese alguma podem faltar em seu documento.

2.1 Qualificação das partes:

É necessário que o documento contenha a completa qualificação das partes. Nesse sentido, é importante que no mesmo esteja presente dados como: CPF, RG e CNPJ (caso seja pessoa jurídica).

Além dos documentos já citados, também é preciso que conste as formas de entrar em contato com os envolvidos, como e-mail, telefone e endereço.

2.2 Do objeto:

É nesse local onde será detalhado os dados do imóvel que está sendo comercializado. Se já estiver construído ou se possuir é o portante que seja informado o CEP, Código de endereço de caixa postal, medidas da propriedade, características do local, certificado de vistoria e até fotos.

Se faz necessário também que na cláusula em questão esteja presente de forma detalhada o que foi acordado entre as partes.

2.3 Das obrigações das partes:

É neste local onde será detalhado os direitos e deveres das partes. Deverá ser estipuladas as formas que as obrigações serão realizadas, por exemplo, o prazo de entrega do bem em questão, qual será a consequência caso haja o descumprimento de alguma cláusula, e muitas outras que serão acordadas durante a negociação.

2.4 Da cláusula de arrependimento:

A cláusula em questão é a que mais chama atenção, pois se difere bastante das cláusulas presentes em outros tipos de contrato. Visto que o documento não transfere de forma imediata o bem para o comprador, é injusto que o mesmo seja penalizado da mesma maneira que um contrato que o faça.

Neste acordo, as partes têm liberdade para desistir a qualquer momento, sem que haja penalidades, como pagamento de multas ou indenizações.

2.5 Das disposições gerais:

Na presente cláusula estará presente o foro, local destinado para a identificação de possíveis conflitos. Local acordado pelas partes para discutir possíveis ambiguidades sobre o contrato, identificando também se será ou não necessário que haja uma ação judicial.

Contratos disponibilizados para download na internet podem além de estar desatualizados também conter erros em sua estrutura, o que deve promover a invalidade do documento.

03.Quais são os cuidados que devo tomar antes de assinar um Contrato de Promessa de Compra e Venda?

Movidos pelo calor do momento, muitas vezes esquecemos de ter atitudes simples antes de assinar um documento.

Pensando nisso, desenvolvemos um guia citando quais devem ser os pontos a serem analisados antes de firmar qualquer tipo de contrato.

Sempre que for firmar um contrato, ressaltamos a necessidade de exigências para que o contrato esteja bem feito, de forma que sua legalidade seja garantida e promova segurança para as partes.

Indicamos que haja a averbação do contrato na matrícula do imovel, pois assim o contrato terá um viés mais seguro, visto que sua averbação não tenha caráter obrigatório, informamos que se o mesmo não for averbado o indivíduo comprador só terá em mãos o contrato e não um registro legal sobre tal ação.

Durante a assinatura é imprescindível a presença de um advogado que possua o entendimento necessário sobre tal ação para que as partes não sejam vítimas de um contrato falso que traga cláusulas equivocadas ou trate de um assunto diferente.

04. Quais são as possibilidades de pagamento em um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel?

Sabe-se que essa é uma das partes mais importantes quando estamos falando sobre a compra e venda de um bem, em vista disso, é essencial que se ponha o máximo de atenção sobre esse tema.

Deve estar detalhado o valor que será pago (em numeral e por extenso). Especifique também a forma de pagamento, se será à vista ou a prazo, se será pago em mãos, depósito ou transferência bancária.

O pagamento pode ser realizado de diversas maneiras, os mais comuns são o à vista ou por financiamento bancário (ocorre quando a partir de uma análise o banco empresta um certo valor para que a compra seja realizada).

Em casos como estes, a compra pode ser desfeita sem ônus, pois o consumidor não possui nenhuma notificação prévia sobre o valor que será disponibilizado.

É necessário ressaltar que a escritura só pode ser entregue após a quitação do imóvel. E que o documento só pode ser anexado à matrícula após a concessão do empréstimo do banco.

Pode ser também pago a prazo, este tipo de pagamento ocorre quando há um sinal inicial, ou seja, um valor pago antes e o restante do valor será pago  a prazo. Nesse caso, ao fim do pagamento, os indivíduos poderão solicitar uma escritura pública em alguma via extrajudicial.

Quando o processo de compra já estiver regularizado, pode ser estipulada uma multa caso haja a possibilidade de desistência de alguma das partes, se a desistência for mútua pode ser realizado um acordo, sem que tenha custos para os envolvidos.

05. Qual a diferença entre Contrato de Promessa e Contrato de Gaveta?

O Contrato de Gaveta é realizado de forma particular,entre comprador e vendedor, sem a intervenção de terceiros e sem reconhecimento de firma particular, imobiliária, instituição financeira ou via extrajurídica.

Acontece da seguinte forma, uma pessoa se prontifica para apagar um imóvel no nome de outro indivíduo. Pode parecer uma boa escolha, porém oferece riscos, pois o mesmo só tem validade entre o comprador e vendedor, pois não há nenhum registro sobre sua execução.

Por ser um documento não oficial e extrajudicial, o mesmo é baseado somente na confiança existente entre o comprador e o vendedor do imóvel.

Por outro lado, o Contrato de promessa garante a legalidade da ação em questão, pois tem relevância jurídica e é regido sobre a Lei 13.786.

Por mais que um contrato de gaveta não traga tantos custos, o mais indicado e usual é o contrato de promessa, pois é regido por lei e se trata de um documento oficial e de validade jurídica.

Ao adquirir um contrato é importante que identifique o padrão em que está regido, para que sua validade seja oficial e jurídica, visto que muitas vezes os contratos são confundidos entre si.

06. Um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel pode ser rescindido?

Como foi falado anteriormente, o documento em questão possui uma cláusula que se diverge dos outros, a cláusula de arrependimento.

Por vários motivos, o contrato pode ser quebrado ou rescindido, pode ser por não conseguir pagar, por encontrar uma proposta mais convidativa ou simplesmente por não se interessar mais.

Dessa forma, se o motivo que tenha levado à solicitação de rescisão estiver coerente com o que foi detalhado dentro da cláusula de arrependimento, a rescisão contratual não sofrerá a penalidade de pagamento de isenção ou multas.

Por outro lado, se a causa for por descumprimento de cláusulas ou acordos, poderá sim ser solicitado o pagamento de multas ou maiores penalidades.

Agora, se o contrato foi desfeito a pedido do vendedor, todas as prestações pagas deverão ser restituídas, assim assegura o Código do Consumidor.

A garantia do contrato e do que foi acordado deve estar dentro dos trâmites estabelecidos por lei e, por isso, recomendamos que você procure serviços competentes que saibam exatamente como um contrato deve ser redigido, visando a plenitude jurídica.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Lei 13.786.

Conceito: O contrato funciona como garantia oficial de que a promessa de vender ou comprar será realizada, diferente do contrato de compra e venda de imovel, o mesmo garante que não haja ônus após possível arrependimento dos envolvidos.

Vigência: Determinada durante a negociação.

O que não pode faltar:

  • Dados pessoais das partes;
  • Detalhamento do objeto;
  • Detalhamento do valor a ser cobrado;
  • Cláusulas obrigatórias;
  • Cláusula de arrependimento;
  • Prazo de entrega.

Outras nomenclaturas para este documento:

  • Contrato de Promessa de Compra e Venda com Financiamento Bancário;
  • Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Parcelado;
  • Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Sinal;
  • Contrato Promessa de Compra e Venda.