27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Compra e Venda de Imóvel agora agora
Baixe Na Hora
Tenha Segurança Jurídica com este contrato
Evite Dor de Cabeça com contrato mal elaborado
Analista Beatriz de Souza Dias
16/06/2024

Os 7【ERROS】 que invalidam um Contrato de Compra e Venda de Imóvel! 【Cuidado】 com o 6º!

Descubra o que é um Contrato de Compra e Venda de Imóvel. Como preencher um Contrato de Compra e Venda de Imóvel? Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Imóvel? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir. 

  1. 1. Como funciona o Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
  2. 2. Quais são os tipos de Contrato de Compra e Venda de um Imóvel?
        2.1 Imóvel Rural e Urbano
        2.2 Inventário e Herança
        2.3 Particular e Escritura
  3. 3. Como registrar ou regularizar um imóvel para Compra e Venda?
  4. 4. Quais são as Formas de Pagamento possíveis em um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
  5. 5. Quais são os documentos que devem ser anexados no Contrato de Compra e Venda? E quais são as cláusulas que não podem faltar?
  6. 6. Quais cuidados devem ser tomados antes de firmar um Contrato de Compra e Venda de um Imóvel?
  7. 7. Como Quebrar ou Rescindir um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

Você que deseja desapegar ou adquirir um imóvel, além de pesquisar sobre o local e preços também, é importante que saiba sobre a regularização e procedência do local, seja uma casa, uma fazenda, ou até uma construção.

Dessa forma, para finalizar a compra ou venda de um local, faz-se imprescindível um contrato oficial e relevante para sua segurança e legalização.

Se por acaso o contrato estiver desatualizado ou fora da legislação atual, o mesmo será juridicamente invalidado.

Por isso indicamos que o mesmo seja regido em um registro por profissionais que possuam entendimento sobre o assunto em questão.

Neste artigo você entenderá exatamente quais são as etapas mais importantes e que não podem faltar em um Contrato de Compra e Venda. A ciência de algumas cláusulas específicas será de tremenda ajuda ao realizar um negócio como este.

01. Como funciona o Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

Conhecer o funcionamento de um Contrato de Compra e Venda de um Imóvel pode lhe garantir que nenhuma má conduta seja tolerada durante a vigência de um documento como este. Dessa forma, continue a leitura para compreender mais sobre o contrato. 

O documento supracitado narra detalhadamente quais os compromissos das partes sobre o objeto que está sendo comercializado. Além de conter os dados do comprador e vendedor, também são apresentados os detalhes do imovel, tamanho, condição, localização e até fotos.

Por si só, o documento não garante a transferência do estabelecimento para o comprador. Por isso, é imprescindível que haja a compreensão da diferença existente entre um Contrato de Compra e Venda e um Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Um Contrato de Compra e Venda de Imóvel diferente de um Contrato de Promessa não permite que as partes desistam da venda por livre vontade e, dessa forma, não é possível que haja uma cláusula de arrependimento do mesmo.

O registro de Compra e Venda deve ser anexado na matrícula do imóvel que será negociado, podendo somente ser vendido para o comprador que averbou o contrato em sua matrícula.

Se caso o vendedor se recusar a assinar a escritura após a quitação do imovel, o comprador pode recorrer a um processo judicial, no qual o juiz poderá determinar que o vendedor transfere a propriedade.

Nesse caso, a transferência pode ser feita de modo particular ou por escritura pública (que falaremos mais a frente).

Recomenda-se que você preste atenção durante todo o processo de compra e venda. Um contrato mal estruturado e com erros gramaticais pode prejudicar a sua eficácia quando uma situação delicada correr pela via jurídica.

02. Quais são os tipos de Contrato de Compra e Venda de um Imóvel?

Assim como qualquer outro Contrato de Compra e Venda, o Contrato de Compra e Venda de Imóveis pode variar, de acordo com a condição de venda e o estabelecimento em si.

Sendo assim, faremos um breve resumo das possíveis mudanças que podem ocorrer em um documento como esse.

2.1 Imóvel Rural e Urbano:

A primeira diferença entre um imovel rural e urbano é a forma em que se é cobrado os impostos.

O tributo cobrado sobre um imóvel urbano é o IPTU e o tributo cobrado sobre um imovel rural é o ITR.

Para a identificação de qual será o tipo de tributo a ser pago, se faz necessário o uso do Critério Topográfico, ou seja, identificar se o imovel está localizado em área rural ou urbana.

Podendo variar, por exemplo, se um imovel localizado em área urbana realizar atividades de destinação econômica agrícola, seu imposto será cobrado em cima da taxa do ITR, ou seja, o imovel será caracterizado como rural.

2.2 Inventário e Herança:

É um processo extremamente burocrático, pois ocorre mediante à morte de alguém. Podendo ser bem demorado, levando anos ou décadas.

Durante o processo pode ser que haja mesmo antes da finalização do inventário a venda do imóvel, essa forma de empreendimento pode ser realizada de duas formas, por um acordo, ou seja, vender o imóvel e dividir o valor entre os beneficiados ou a venda por partes. 

Por exemplo, se um dos indivíduos beneficiados estiver passando por uma situação de vulnerabilidade financeira, ele pode escolher entre vender sua parte para outro beneficiário ou através de um alvará judicial vender separadamente para outra pessoa que esteja interessada no imovel.

2.3 Particular e Escritura:

Para formalizar a transação imobiliária é necessário a formalização, para a segurança de ambas as partes.

O registro particular serve para indicar que o local foi vendido, porém ainda quitado, assegurando as partes que o acordo foi estabelecido, o documento deve ser anexado no Atestado de Matrícula do Imóvel.

A escritura de compra e venda é o registro oficial de compra e venda do imovel, o documento traz o preço, objeto, qualificação das partes e todos os dados necessários para a sua formalização, geralmente entregue após a quitação do imóvel.

Se a transação for acima de 30 (trinta) salários mínimos, é necessário que o indivíduo faça uma escritura pública.

Visto o nível de importância, é extremamente necessário que tenha um profissional supervisionando toda a criação do contrato para que qualquer erro que este venha a ter possa ser rapidamente corrigido.

03. Como registrar ou regularizar um imóvel para a Compra e Venda?

Precisamos estabelecer a diferença entre posse e domínio, quando possuímos um documento que diga que temos posse de algum bem, isso quer dizer que podemos usufruir do mesmo durante um tempo determinado, já quando temos o domínio do mesmo isso nos proporciona o poder sobre o objeto.

Dessa forma, não é possível que o indivíduo registre e/ou regularizar um imóvel somente com um Contrato de Compra e Venda do Imóvel, pois a ação citada só pode ser regularizada quando o seu nome estiver no lugar de proprietário.

Pode ser que o imovel esteja irregularizado por falta de documentos ou algo do tipo, nesse caso é permitido que haja a sua formalização sem que o indivíduo esteja em seu domínio.

A Escritura é um documento que comprova que o local está sob seu domínio, dessa forma, ao final do pagamento solicite o documento e certifique-se que o seu registro está no mesmo, pois a escritura é um dos documentos solicitados para que o imovel seja regularizado.

O Laudo de Vistoria também é irrecusável para realizar o registro do imóvel, pois o mesmo deve constar a situação da estrutura do imóvel, caso esteja com alguma irregularidade a mesma terá que ser resolvida antes de formalizar a venda do local.

Em alguns casos pode ser que uma família ceda um espaço de seu lote para que algum parente possa construir e habitar no local, quando praticam essa ação para regularizar o imovel que foi construido deve ser solicitado um Certificado de Imóvel desmembrado, para que não ocorra desavenças e que a situação de ambos estejam dentro da legalidade.

Para regularizar a compra ou venda de um local, faz-se necessário a identificação das partes, bem como do local que será vendido, dessa forma, deve ser anexado à declaração de matrícula os documentos citados acima para que tudo ocorra dentro dos conformes.

04. Quais são as Formas de Pagamento possíveis em um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

Nesse tipo de contrato pode haver duas maneiras de pagamento, sendo elas à vista ou parcelado.

Entenderemos ainda nesse tópico como podem ser realizadas as duas formas de pagamento.

À vista: Ocorre durante a formação do contrato, é caracterizada por ocorrer durante a entrega da chave e escritura, visto que, é pago o valor total do imovel de uma única vez.

Parcelado: Ocorre após uma análise bancária do comprador, podendo também ser financiado por um banco, nesse viés, é importante ressaltar que essa análise leva tempo, podendo demorar até 90 dias para sua conclusão e aprovação.

As formas e condições de pagamento devem estar coerentes com a realidade do comprador, sendo assim, o advogado que for reger o contrato deve estar alinhado com esses detalhes.

05. Quais são os documentos que devem ser anexados no Contrato de Compra e Venda? E quais são as cláusulas que não podem faltar?

Para realizar a compra e venda de um imóvel, é necessário documentos que comprovem os dados e a situação em que se encontra o imovel e as partes.

Listamos os principais documentos que devem constar no contrato em questão:

  • RG e CPF de ambos;
  • Email, telefone e endereço;
  • Registro de casamento, divórcio e viuvez, se possuir;
  • Declaração de união estável, indicando o tipo de comunhão de bens;
  • Análise bancária;
  • Declaração do Serasa;
  • Declaração de emancipação (se menor de 21 anos);
  • Comprovante de Residência.

Sobre o imóvel:

  • Declaração de matrícula comprovando quem é o dono do imóvel;
  • Imposto de transmissão de bens ( um valor que precisa ser pago pelo comprador, em média de 2% do preço da casa, ao município para pegar a escritura);
  • Declaração negativa de imóvel, (para a certificação de que não há débitos pendentes).

Também é necessário que haja cláusulas que especifiquem precisamente todo o imóvel, para que não haja ambiguidades ou prejuízos para as partes.

Listamos algumas das cláusulas mais importantes para a legitimidade do contrato:

  • Identificação das partes: dados pessoais do vendedor e comprador;
  • Do objeto: detalhamento do acordo e do imovel;
  • Vigência: validade do contrato;
  • Condições de pagamento: valores e formas de pagamento;
  • Da posse: local destinado para a descrição da posse;
  • Obrigações das partes: destinado para listar os direitos e deveres das partes.

Para que não haja possíveis ambiguidades indicamos que realize o contrato em um ofício para que o mesmo possua validade e  legitimidade.

06. Quais cuidados devem ser tomados antes de firmar um Contrato de Compra e Venda de um Imóvel?

Antes de assinar o contrato é importante que o leia e se certifique que tudo o que foi negociado está descrito no mesmo.

Indicamos também que o contrato contenha além da assinatura do vendedor e comprador tenha também a assinatura de duas testemunhas.

E por fim, conferir dados pessoais e condições do contrato(dados do imovel, valor e outros), certificar que não há erros nas cláusulas e no que foi prometido.

É necessário que tenha um profissional presente que te auxilie na leitura, para que você compreenda bem o que está ocorrendo, e assim ser isento de possíveis irregularidades e “pegadinhas”.

Quando estamos lidando com um contrato de compra e venda é importante que tenhamos o entendimento de que o mesmo pode ser utilizado para a formalização de diversas compras e vendas de imóveis, podendo ser urbano, rural, loteamento, lote terreno, construção e muitos outros.

Por conta dessa vasta utilização, precisamos tomar o máximo de cuidado possível, para que não sejamos enganados, pois existem muitos casos de pessoas que assinaram contratos alterados ou contrários ao que foi negociado.

7. Como Quebrar ou Rescindir um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

Para realizar um distrato de maneira amigável, faz-se necessário que no próprio documento conste as formas, maneiras e motivos que possam levar a acontecimentos como este.

A quebra de contrato pode ocorrer por vários motivos como: desistência de alguma das partes, impossibilidade de pagamento ou descumprimento de alguma cláusula.

Caso haja desistência por alguma das partes,pode ser solicitado o pagamento de multas, se por parte vendedora, o comprador pode solicitar a devolução do valor que já foi pago.

Se o comprador passar 3 (três) meses ou mais sem realizar o pagamento, pode ser enviada uma carta de aviso informando que o contrato será desfeito caso a dívida não seja quitada, pode ser também cobrada uma multa e o valor que a parte compradora já havia pago não pode ser devolvido.

O descumprimento de alguma cláusula também pode ocasionar em um destrato e, dessa maneira, no contrato deve constar a penalidade que o indivíduo irá sofrer caso isso aconteça, tais penalidades devem ser estipuladas durante o acordo.

É importante que você sempre busque se informar sobre a cláusula de rescisão ou distrato, pois essa cláusula é uma das mais importantes e em hipótese alguma a mesma pode conter erros ambiguidades.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n. 10.406/2002) e Lei n° 13.786.

Conceito: Formalizar a compra e venda de um imóvel, prevendo os direitos e deveres do vendedor e comprador, para que não haja omissão de direitos e furos judiciais.

Vigência: Estabelecidas pelas partes durante a negociação.

O que não pode faltar:

  • Assinatura com local e data;
  • Cláusulas obrigatórias;
  • Documentos obrigatórios;
  • Veracidade;
  • Laudo de Vistoria.

Outras nomenclaturas para este documento:

  • Contrato de Compra e Venda de Imóvel em Inventário;
  • Contrato de Compra e Venda de Imóvel à Vista;
  • Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel;
  • Contrato de Compra e Venda de Imóvel Doado;
  • Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural;
  • Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel em Construção;
  • Contrato de Compra e Venda de Imóvel entre Particulares.