6 [ERRORES] Contrato PROMESA DE COMPRAVENTA más comunes y como evitarlos

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1. 1. ¿Qué es un Contrato de Promesa de Compraventa en España?
2. 2. ¿Cuáles son las Características del Contrato de Promesa de Compraventa en España?
3. 3. ¿Qué son las Arras en el  Contrato de Promesa de Compraventa en España?
4. 4. ¿Cómo Funciona un Contrato de Promesa de Compraventas de Bienes Inmuebles en España?
5. 5. ¿Cuál es la Diferencia entre Promesa y Contrato de Compraventa en España?
6. 6. ¿Cómo se hace un Contrato de Promesa de Pago en España?
7. 7. ¿Qué es un Contrato de Promesa de Compraventa de Vehículo en España?
8. 8. ¿Incumplimiento de Contrato de Promesa de Compraventa en España?
9. 9. ¿Cuáles son los Requisitos del Contrato de Promesa de Compraventa en España?
10. 10. ¿Cómo hacer un Contrato de Promesa de Compraventa en España?
11. 11. ¿Cuáles son los Elementos Esenciales del Contrato de Promesa de Compraventa en España?
12. 12. ¿Cuáles son los tipos de Contrato de Compraventa en España?
13. 13. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de Promesa de Compraventa en España?

Probablemente te esfuerces mucho en vender tu propiedad. Hiciste todo el trabajo de comercializarlo durante meses hasta que encontraste a alguien que fuera el comprador adecuado. Para ello, publicitó la propiedad en sitios de venta por internet, colocó carteles e incluso compartió las fotos con sus amigos en las redes sociales, todo para tener la mayor exposición posible.

Pero todo ese trabajo para vender su propiedad no significa mucho si termina todo el proceso firmando un contrato equivocado y lleno de defectos legales. Más aún si el comprador desiste de comprar el inmueble en medio de la negociación. 

Todo su arduo trabajo podría desperdiciarse si el contrato es legalmente inválido. Por eso necesitas tener un contrato que te garantice legalmente toda la validez del proceso de compraventa que estás realizando. Vea cómo puede tener su contrato completamente actualizado y redactado por nuestros abogados de renombre.

Pero antes de empezar, veamos cómo puedes asegurar tu venta con otro documento legal de  Promesa de Compraventa.

Tener un contrato facilita la resolución de las cuestiones en la vía judicial.

Servirá de prueba en caso de que haya algún problema que lleve a las partes a buscar la justicia para resolver conflictos en relación al negocio.

Esta es la razón por la que es altamente recomendable que se realice en su forma escrita.

1. ¿Qué es un Contrato de Promesa de Compraventa en España?

La Promesa de Compraventa es un contrato que tiene por objeto formalizar un negocio aportando su valor, condiciones y formas de pago.

No es un contrato como cualquier otro, como por ejemplo en el contrato de compraventa tienes derecho a transferir el objeto inmediatamente a tu nombre. En el caso de una promesa de compraventa, existe una obligación entre las partes y no una compraventa en sí.

Por tanto, si se trata de un inmueble, no hay inscripción en el momento porque la promesa prevé un lapso de tiempo entre la formalización de la compraventa y la entrega de la cosa.

Para que te quede más claro, imagina comprar una propiedad en construcción.

En este caso, usted haría una promesa de compraventa y no un contrato, ya que la propiedad aún no está lista y no hay forma de registrarla de inmediato.

También se utiliza como contrato preliminar que formaliza el negocio jurídico, libre de autorización.

2. ¿Cuáles son las Características del Contrato de Promesa de Compraventa en España?

En primer lugar, el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles es un contrato preliminar y no definitivo. El contrato final será la compra y venta de la propiedad. En este sentido, la promesa tiene por objeto obligar a los contratantes a celebrar el contrato definitivo, en tiempo, forma y bajo determinadas condiciones.

Por tanto, este contrato preliminar no es la compraventa del inmueble, sino un compromiso previo a su oportuna celebración. Llegado el momento, las partes podrán celebrar la compraventa del inmueble, según el caso, mediante instrumento público o privado.

Además, este tipo de contrato puede celebrarse con o sin cláusula de arrepentimiento. Sin embargo, si no hay una cláusula de arrepentimiento, significa que el trato se celebró de manera irreversible e irrevocable.

El contrato debe estar muy bien redactado para que pueda ser cumplido por las partes. 

¿Se imagina lo que sería tener un documento como este, pero a la hora de leer, está totalmente confuso y nadie consigue ver de forma clara sus obligaciones? 

Por eso, se debe ser prudente en la elección del profesional que hará el contrato. 

3. ¿Qué son las Arras en el  Contrato de Promesa de Compraventa en España?

Las arras son una herramienta muy interesante y habitual en las negociaciones inmobiliarias, también conocidas como Señal, que no es más que la entrega, por uno de los contratantes, de una cantidad que significa la firmeza de la obligación contraída o garantía de la obligación pactada. Así, las arras pueden tener tanto una función confirmatoria como penitencial. Esta diferenciación es muy importante para comprender la naturaleza y función de las arras, y es en este punto donde residen las dudas, incluso entre los juristas experimentados.

4. ¿Cómo Funciona un Contrato de Promesa de Compraventas de Bienes Inmuebles en España?

El funcionamiento del acuerdo de promesa de compraventa depende de cómo el comprador y el vendedor definan los términos del acuerdo. Si los dos definen cláusulas específicas como una multa por desistir o por retraso en el pago del anticipo, eventualmente pueden adjuntar el documento al proceso de negociación para garantizar un mayor rigor legal.

En el contrato es fundamental que queden muy claras las obligaciones del comprador y del vendedor en relación con la negociación que se lleva a cabo. Por ello, la elaboración del documento es una actividad compleja y, por tanto, debe ser acompañada por un abogado con conocimientos en este tipo de transacciones, para evitar cualquier malentendido.

5. ¿Cuál es la Diferencia entre Promesa y Contrato de Compraventa en España?

En la práctica, cualquier inmueble puede dar lugar a un contrato de promesa, aunque en la práctica, existe una diferencia jurídica de lenguaje entre promesa y compromiso: la promesa es válida para inmuebles aún no terminados, (en planos o en proceso de construcción), mientras el compromiso es válido para propiedades existentes, usadas o no.

A diferencia de la promesa, el contrato de compraventa ya representa la fase de finalización del proceso y es irrevocable. Por regla general, en el mercado inmobiliario, el compromiso final de compraventa es irreversible, sin posibilidad de arrepentimiento, pero hay situaciones en las que se puede romper un contrato de compra de una propiedad.

Y, como hemos demostrado, este documento legal final contiene todas las calificaciones de la propiedad, del comprador y del vendedor.

Existen muchos sitios en internet que proponen contratos, pero, a veces, no tienen una capacitación para hacer eso.

¡Por eso, tenga cuidado!

6. ¿Cómo se hace un Contrato de Promesa de Pago en España?

Como ya se puede ver, es muy importante que la ejecución de este trato se formalice con un contrato por escrito para detallar el trato y servir como prueba en caso de problemas futuros.

Algunas cosas son realmente importantes al redactar una Promesa de Compraventa, entre ellas se encuentran las cláusulas de:

• Calificación de las partes. Es importante que el documento cuente con la calificación completa de los contratantes como nombre completo, números del documento de identificación (DNI).
• Además, son importantes las formas de contacto de las partes, como teléfono, correo electrónico y dirección donde residen.
• Objeto del contrato. En esta parte del contrato, la persona expresa en detalle lo que se vende, por lo que es necesario describir bien el objeto.
• Si el objeto del contrato es un inmueble, la descripción deberá contener la dirección del inmueble a comercializar, el código postal, las dimensiones del inmueble, las características especiales y el medio por el cual el vendedor lo adquirió.
• Es indispensable que el objeto del contrato se establezca con exactitud y objetividad en los términos del documento, de manera que se explique, sin dejar lugar a dudas, lo que se acuerda entre las partes.
• Obligaciones de ambas partes.  Definir las obligaciones de cada parte para cumplir el contrato y cómo se llevarán a cabo estas obligaciones.
• Por ejemplo, fijar un plazo de entrega del inmueble que se esté negociando, definir un posible plazo y la forma de reajustarlo, cuál será la sanción para quien incumpla alguna cláusula del contrato, entre las demás obligaciones convenidas por las partes.
• El foro es el lugar convenido por las partes que será competente para tratar cualquier problema que surja relacionado con el contrato, con necesidad de interponer demanda.

Haga su contrato con una empresa que le proporcione confianza y tenga los mejores profesionales actualizados con relación al tema. 

7. ¿Qué es un Contrato de Promesa de Compraventa de Vehículo en España?

Un contrato de promesa de compraventa de vehículo, es un convenio en que una parte promete comprar y la otra asegura vender, sujetándose desde ese momento a ciertos términos y restricciones para el contrato decisivo y a un plazo límite para su celebración. La promesa debe constar por escrito la capacidad jurídica para la firma de los promitentes.

8. ¿Incumplimiento de Contrato de Promesa de Compraventa en España?

Imagina que el comprador hizo el trato legal pero, a los pocos meses, se queda sin trabajo y tiene dificultades para pagar la cuota del inmueble.

Es entonces cuando surge uno de los momentos más molestos de la relación contractual, el incumplimiento del contrato, donde una de las partes debe devolver todos los valores de la negociación.

Cuando la rescisión del contrato es por causa del vendedor/constructor, las cuotas pagadas deben ser reembolsadas de inmediato.

En cualquier caso, el contrato de compraventa de inmuebles suele incluir en su cláusula resolutoria una multa sobre el importe pagado en concepto de penalización.

Los derechos de las partes deben estar garantizados, si no se realiza un buen contrato que los respalde, pueden correr riesgos.

Por eso es fundamental buscar un documento completo. 

9. ¿Cuáles son los Requisitos del Contrato de Promesa de Compraventa en España?

En este contrato mencionaremos cuatro requisitos que están establecidos en el artículo 1553 del Código Civil, el cual es aplicable a los contratos y las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa. En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa. A continuación se mencionan los siguientes:

• Que la promesa conste por escrito.
• Que el control prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
• Que la promesa contenga un plazo o condición que fije el tiempo de la celebración del contrato.
• Que se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.

No pierda la oportunidad de tener en sus manos un documento que va apoyarle, hecho por profesionales capacitados y seguros de lo que están construyendo. 

10. ¿Cómo hacer un Contrato de Promesa de Compraventa en España?

Para que el contrato de promesa de compraventa sea legal tiene que hacerse por escrito y estar respaldado por un notario público. Asimismo, debe contener los siguientes datos: 

• Datos personales del comprador y vendedor: nombre completo, dirección y estado civil.  Si ya encontraste a tu comprador ideal y ambos están decididos a hacer el negocio solo te queda un paso antes de firmar las escrituras. Cómo elaborar una promesa de compraventa es una duda muy común, la verdad es que este documento debe llenarse con mucho detalle y cuidado. 
• Al instante de realizar este contrato debes prestar atención a los detalles y redactarlo de manera muy clara. Si bien tú mismo puedes efectuar el documento, es mejor que te dejes guiar por profesionales en temas legales e inmobiliarios sobre cómo hacer una promesa de compraventa. Así, tanto tú como el promitente comprador tendrán la seguridad de que el contrato es válido, legal y que ambos están de acuerdo en cumplir lo que en este se dice.  Sigue estos cuatro pasos para elaborar una promesa de compraventa:
• Llegar a un acuerdo: Sobre qué dirá el documento y cómo hacer la promesa de compraventa es lo primero que debes hacer para que el negocio se cumpla.  Si realizas la promesa de compraventa sin consultar con el comprador la forma y el plazo de pago, el tipo y porcentaje de arras y cuándo firmarán las escrituras, posiblemente este desista de comprar tu propiedad.
  
• Conocer los requisitos y cláusulas:  Tiene que llevar el documento es indispensable para saber cómo hacer una promesa de compraventa.
  
• Redactar la promesa de compraventa: Una vez cumplido con los requisitos y las cláusulas, el siguiente paso es redactar la promesa de compraventa, en internet puedes descargar plantillas de promesa de compraventa. Lo único que tienes que hacer es autocompletar los datos y cambiar algunas cláusulas según lo que tú y el promitente comprador hayan pactado. Si bien es fácil hacer una promesa de compraventa es recomendable que luego de estar redactada verifiques la información con un especialista en el tema. Si no conoces a nadie que sepa sobre el asunto, puedes pedir una revisión en la notaría cuando vayas a autentificar el documento.
  
• Autenticar promesa de compraventa: Esto le da validez jurídica al contrato. De esta manera, el promitente comprador y el promitente vendedor tienen la certeza de que lo estipulado en la promesa es válido y están obligados a cumplirlo. Autenticar la promesa de compraventa no significa que ya se vendió el inmueble, la venta se consolida cuando se firman las escrituras públicas. Usualmente se hace entrega el mismo día, sin embargo, esto puede variar en cada notaría, tal y como varía el costo de autenticación.

La mayor ventaja de formalizar un contrato de servicio está relacionada con la seguridad jurídica para ambas partes.

11. ¿Cuáles son los Elementos Esenciales del Contrato de Promesa de Compraventa en España?

Son dos elementos esenciales del contrato de promesa de compraventa:

• El objeto indirecto de la promesa es el contrato futuro, ya que el objeto inmediato es una obligación.
• El otro elemento real es el plazo o condición, pues a falta de éste se haría nula la promesa.

12. ¿Cuáles son los tipos de Contrato de Compraventa en España?

Los principales y más utilizados son:

Contrato Compraventa de Caballo 
Contrato Compraventa de Empresa 
Contrato de Arras Compraventa de Vivienda/Piso/Habitación/Apartamento 
Contrato de Compraventa de Bicicleta 
Contrato de Compraventa de Caravana/Remolque 
Contrato de Compraventa de Casa/vivienda
Contrato de Compraventa de Coche/Vehículo 
Contrato de Compraventa de Embarcación/Barco 
Contrato de Compraventa de Finca Rustica 
Contrato de Compraventa de Inmueble
Contrato de Compraventa de Maquinaria y Equipo 
Contrato de Compraventa de Moto/Motocicleta 
Contrato de Compraventa de Terreno 
Contrato de Compraventa Internacional 
Contrato de Compraventa Mercantil
Precontrato de Compraventa 

13. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de Promesa de Compraventa en España?

Vale la pena señalar que un incumplimiento de contrato varía en gravedad y puede ser parcial, material, anticipado o fundamental.

Hay varias razones que pueden llevar a esto, pero las principales son: por pagos atrasados, falta de entrega de un servicio prometido o incumplimiento de algún término sin justificación legal.

Como también podrían ser: 

• Un incumplimiento menor o parcial está relacionado con el incumplimiento de algunos términos del contrato. 
• Un incumplimiento material, el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, se considera uno de los más graves y permite que la empresa o el individuo perjudicado busque daños y perjuicios legales.
• Una disolucion fundamental, es la rescisión más grave del contrato. En tal incumplimiento, la parte agraviada puede demandar y obtener daños y perjuicios, también suelen acabar en los tribunales.
• Cancelación anticipada del contrato permite a una de las partes alegar que se ha incumplido el contrato cuando se hace evidente que la otra parte no cumplirá la terminación del contrato en el plazo estipulado.

Aunque la contratación de un servicio pueda hacerse de forma verbal, es decir, informal, eso se vuelve muy peligroso, pues en ese caso no hay ningún documento que pruebe los acuerdos hechos en el momento de la negociación.

Otros nombres para este documento:

• Contrato de Promesa de compraventa de Bienes en España.
• Modelo de Contrato de Promesa de Compraventa en España.
• Adendum de Contrato de Promesa de Compraventa en España.
• Formulario de Contrato de Promesa de Compraventa en España.
• Formato de  Contrato de Promesa de Compraventa en España.
• Compromiso de Promesa de Compraventa en España.

Documento válido en los Estados: 

Documento válido en todo el país de España, es decir, en el comunidades y ciudades autónomas, incluyendo:

Andalucía, Aragón, Astúrias, Islas Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla- La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Madrid, Navarra, Valencia, Extremadura, Galicia, País Vasco, Región de Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla.