6 [ERRORES] Contrato COMPRAVENTA DE  INMUEBLE más comunes y como evitarlos

¿Descubra qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble en España?¿Cuáles son las Características Principales de un Contrato de Compraventa de Inmueble en España? ¿Cómo hacer el Contrato de Compraventa de Inmueble en España? Modelo Simple y adaptado a la Ley vigente para descargar en Word y PDF para imprimir.

1. 1. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble en España?
2. 2. ¿Cuáles son las Características del Contrato de Compraventa de Inmueble en España?
3. 3. ¿Se puede Registrar un Contrato Privado de Compraventa de Inmueble en España? 
4. 4. ¿Cómo hacer un Contrato de Compraventa de un Inmueble en España?
5. 5. ¿Qué Documentos se Requiere para la Compraventa de un Inmueble en España?
6. 6. ¿ Cuáles son las Formas de Pago en la Compraventa de un Inmueble en España?
7. 7. ¿Cómo Registrar el Contrato de Compraventa de Inmueble en el Registro en España?
8. 8. ¿Tiene un Contrato de Compraventa de Inmuebles un Valor en la Escritura en España?
9. 9. ¿Es Posible Vender una Propiedad sin Escritura en España?
10. 10. ¿Contrato de Compraventa de Inmueble ante un Registro en España?
11. 11.¿Es válido el Contrato de Compraventa de un inmueble en España?
12. 12. ¿ Se puede Comprar una Propiedad que está en Divorcio Compartido en España?
13. 13. ¿Cómo llevar a cabo un Contrato de Compraventa de Bienes Herededados en España?
14. 14. ¿Cómo Funciona la Terminación del Contrato de Compraventa de Inmuebles en España?
15. 15. ¿Qué son Multas por  Incumplimiento en el Contrato Compraventa de Inmueble en España?
16. 16. ¿Qué Cláusulas no Deben Faltar en el Contrato de Compraventa de Inmueble en España?
17. 17. ¿Qué es un Contrato de Promesa de Compraventa de Bienes Inmuebles en España?
18. 18. ¿Qué es la Resolución de Contrato de Compraventa de Inmueble en España?
19. 19. ¿Qué es una Cláusula Penal en Contrato de Compraventa de Inmueble en España?
20. 20. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Bien  con Reserva de Dominio en España?
21. 21. ¿Cuáles son los tipos de Contrato de compraventa en España?
22. 22. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de compraventa de Inmueble en España?

      

Las negociaciones de Compraventa de Inmuebles pueden ser complicadas para alguien sin un conocimiento profundo del tema. En este sentido, uno de los puntos que más dudas suele generar es el contrato de compraventa de inmuebles.

Si está pensando en adquirir un inmueble o negociar algo de su propiedad, debe conocer todas las peculiaridades de este documento tan importante. Vale la pena recordar que es legalmente válido, después de ser redactado ante un Registro.

Con eso en mente, en esta publicación, señalaremos los elementos principales en un contrato de compraventa de una propiedad, y cómo funciona. Esto le ayudará a entender con más detalle. ¡Sigue leyendo y mantente al tanto de todo!

Tener un contrato facilita la resolución de las cuestiones en la vía judicial.Servirá de prueba en caso de que haya algún problema que lleve a las partes a buscar la justicia para resolver conflictos en relación al negocio.

Esta es la razón por la que es altamente recomendable que se realice en su forma escrita.

1. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble en España?

El Contrato de Compraventa de inmueble funciona como un compromiso entre el vendedor y el comprador. En él se hace constar la intención del primero de entregar la posesión del inmueble al segundo, quien deberá poner a disposición la cantidad correspondiente al valor del inmueble adquirido.

Esto se debe a que la venta sólo se produce con la redacción de la escritura pública por un notario en la oficina de registro, que es el paso posterior a la firma del contrato. 

Según el Código Civil, es un  instrumento jurídico que rige los contratos de este tipo, ambas partes deben ser capaces y lícitas, es decir, sin impedimentos para la venta. 

2. ¿Cuáles son las Características del Contrato de Compraventa de Inmueble en España?

Cada contrato tiene unas características específicas, es decir, inherentes al tipo de contrato, por lo que, según sus características, nos daremos cuenta de que hay una generación de unos efectos naturales al contrato.

• Bilateral: ambas partes tienen derechos y obligaciones
• Oneroso: implica un sacrificio patrimonial, como contrato oneroso es aquel que obliga a transferir el dominio de una cosa determinada, estará sujeto a responsabilidad por Desalojo, Vicio Redibitorio y Resolución de Excesiva Onerosidad, esta última si el contrato es conmutativo por ejecución continuada o diferida.
• No muy personal: las características personales de las personas no son relevantes para la formación del contrato.

Indudablemente, si alguien llega a realizar una compra con una tarjeta de crédito de un tercero, el vendedor puede desconfiar de la naturaleza del comprador y negarse a realizar el trato, sin embargo, por regla general, el contrato de compraventa es independiente de las características individuales de los contratistas.

•  Consensual: se perfecciona con el simple consenso entre las partes (manifestaciones convergentes de voluntad).
• No solemne: por regla general, se puede firmar sin una forma específica, y el consenso entre los sujetos es suficiente.
•  Ejecución Inmediata:  por regla general, es de ejecución inmediata. Está respaldado por el Código Civil, salvo se disponga lo contrario.
• Conmutativa: como regla, las partes son perfectamente conscientes de sus obligaciones desde que se firma el contrato, con consenso sobre la paridad de la prestación en relación con el objeto.

Evite los futuros conflictos a través de un acuerdo rápido, pero muy eficiente y completo.

¡Tenga sus derechos garantizados!

3. ¿Se Puede Registrar un Contrato Privado de Compraventa en España?

En un contrato privado de compraventa, no es obligatorio registrarlo, se puede hacer en un contrato privado.

Lo que se necesita para ser propietario, sea en contrato público o privado es entregar el inmueble.

La diferencia la hace, es la escritura que supone la entrega física del inmueble y cuando es un contrato privado, para poder ser propietarios en el contrato se debe especificar la entrega del bien para que se pueda dar el cambio de titular.

4. ¿Cómo hacer un Contrato de Compraventa de un Inmueble en España?

• Fijar precio, plazo de pago y penalizaciones.
• Hacer una descripción completa de la descarga de todos los impuestos y la regularidad de la propiedad.
• Completa los datos de la propiedad.
• Establecer la fecha límite para desocupar la propiedad.
• Firma de contrato.

El contrato debe estar muy bien redactado para que pueda ser cumplido por las partes. 
¿Se imagina lo que sería tener un documento como este, pero a la hora de leer, está totalmente confuso y nadie consigue ver de forma clara sus obligaciones? 
Por eso, se debe ser prudente en la elección del profesional que hará el contrato. 

5. ¿Qué Documentos se Requiere para la Compraventa de un Inmueble en España?

Al comprar o vender una propiedad, se requieren los siguientes documentos:

• DNI y NIF de ambos.
• Certificado de nacimiento para solteros o matrimonio, divorcio o viudez (todos los cuales se pueden solicitar aquí).
• Certificado de emancipación si el individuo es menor de 21 años.
• Comprobante de domicilio.

En cuanto a la propiedad, necesitarás:

• Certificado de registro que acredite quién es el propietario del inmueble,
• -Impuesto de transmisiones patrimoniales.
• -Reporte de inspección.
• -Declaración de Condominio (si corresponde) que corrobore que los pagos están al día.

Por eso es tan necesario presentar un contrato que esté de acuerdo con los requisitos legales, para garantizar su validez en caso de incumplimiento.

6. ¿Cuáles son las Formas de Pago en la Compraventa de un Inmueble en España?

Es importante definir si el monto del pago se deposita en efectivo, transferencia bancaria, cheques y el lugar donde se realizará el pago.

Si el pago es en efectivo, es importante decidir hasta qué día se abonará este importe. Si es a plazos, deberá informar en cuántas cuotas se pagará y el valor de cada una, además de indicar dónde se realizará este pago.

Si el pago se realiza con cheque, es interesante que el documento contenga el número de serie de los cheques, el emisor y el valor de cada orden de pago.

Como puede haber otros bienes en la negociación, como la oferta de un vehículo, es relevante que el contrato contenga una descripción de los mismos.

Además, es fundamental prever lo que sucede en caso de morosidad: ¿habrá cancelación del negocio y pago de multa con corrección monetaria?

Cualquier tipo de incumplimiento financiero, cese de la asociación antes del plazo o cambio en el alcance del trabajo quedan respaldadas con el documento.

7. ¿Cómo Registrar el Contrato de Compraventa de Inmueble en España?

El registro es el certificado de nacimiento de la propiedad, es decir, todo lo que sucede en él tiene que estar incluido en ese registro, esto incluye la fracción de la parte original, el primer propietario, la próxima venta, cualquier construcción realizada, etc. Por lo tanto, para que la transferencia de dominio tenga valor legal, la escritura debe inscribirse en el registro de la propiedad.

La Escritura se prepara en el Registro después de tomar el Contrato de Compraventa, este es un acto que atestigua que una parte ha vendido un activo a otra y valida el trato entre ellos.

El Registro de la Propiedad es el documento que transfiere definitivamente la propiedad del inmueble. No es más que un libro donde se inscribirá el número de registro de la propiedad. Es sumamente importante que este número de registro aparezca en el documento, ya que es la identificación de la propiedad ante el Notario.

Después de firmar el contrato, el primer paso es llevarlo junto con los documentos del comprador y del vendedor a la oficina de registro para redactar la escritura.

En la oficina de registro, se preparará el borrador de la escritura para ser validado por las partes del negocio, es decir, las partes leerán la escritura y firmarán el documento. El siguiente paso es pagar la factura, el comprador deberá pagar unos impuestos y los gastos de Notaría.

8. ¿Tiene un Contrato de Compraventa de Inmuebles un valor en la escritura en España?

La Escritura es un documento único del inmueble que el Contrato de Compraventa no puede sustituir, de hecho, este contrato es importante para poder cambiar el nombre del propietario del inmueble, ya que contiene la voluntad del antiguo propietario, a través de su firma, de transferir el inmueble a otra persona, que será el comprador.

Siempre se debe recordar que el contrato de compraventa no transfiere la propiedad del inmueble, sólo transfiere su posesión, sólo la escritura transferirá la propiedad.

Esto es importante porque hay casos en los que el inmueble no cuenta con escritura y la propiedad del inmueble sólo puede adquirirse mediante acción de prescripción adquisitiva. Como el documento es prueba de que se llevó a cabo la negociación, es una prueba importante en la acción de posesión adversa.

La mayor ventaja de formalizar este contrato está relacionada con la seguridad jurídica para ambas partes.

 

9. ¿Es posible Vender un Inmueble sin escritura en España?

Muchas personas realizan la compra de la propiedad utilizando únicamente la escritura, llevándola para su inscripción en el Registro de la Propiedad, esta práctica incluso puede funcionar, pero si el comprador no paga una de las cuotas, por ejemplo, es mucho más difícil presentar una demanda sin un documento que acredite el trato realizado.

Por lo tanto, el contrato de compraventa debe tener la mayor información posible sobre el bien y sobre la negociación, como la identificación del vendedor, el comprador, el valor, la forma de pago.

10. ¿Qué validez tiene el Contrato de Compraventa de Inmueble ante un Registro en España?

El Registro tiene un papel muy importante en la compraventa de un inmueble y también en la firma de la hipoteca. Su participación es una garantía de que la negociación estará bien estructurada y de que se protegerán los derechos del vendedor y el comprador, especialmente del comprador.

Es prueba de que las partes que participan en el documento están de acuerdo en la compraventa del inmueble y de que acuerdan cumplir las condiciones del documento. El notario da fe de las escrituras del documento de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo manifestado en el contrato. porque están amparadas por la autenticidad que les ha dado el notario. 

Existen muchos sitios en internet que proponen contratos, pero, a veces, no tienen una capacitación para hacer eso.

¡Por eso, tenga cuidado!

11. ¿Es válido el Contrato de Compraventa de un Inmueble en España?

A la hora de realizar un negocio de compraventa de inmuebles, es muy importante realizar un contrato, ya que sirve para acreditar que se realizó el negocio jurídico y cómo se realizó.

Por lo tanto, este documento contendrá todos los detalles de la transacción legal, como el valor de venta, cómo se pagó, cuándo el comprador podrá disfrutar de la propiedad. 

Además, es un documento que acredita la voluntad del vendedor de transferir el inmueble a un nuevo propietario, aunque él solo no transfiera la propiedad, es a través de su demostración que se probará la voluntad del vendedor de transferir la propiedad a otro.

12. ¿Se puede Comprar una Propiedad que está en Divorcio Compartido en España?

El divorcio dividido en bienes puede ser tanto un buen negocio como un mal negocio. Muchas propiedades en esta situación necesitan ser vendidas lo antes posible, lo que hace que su valor baje un poco, con esto, el comprador puede obtener una propiedad con un valor mucho menor.

Sin embargo, un cuidado que se debe tener es que hay situaciones en las que uno de los cónyuges, generalmente en un divorcio controvertido, intenta vender la propiedad antes de que se lleve a cabo el reparto de bienes, esto es para que no tenga que dividir el dinero con el otro cónyuge.

En estos casos quien compre el inmueble se estará metiendo en un gran lío ya que, a menos que cuente con la autorización de un juez que permita la venta del inmueble, no se realizará legalmente.

Hay modelos listos de contratos en Internet, pero tenga cuidado porque a veces no se ajustan a sus especificaciones, tenga cuidado con eso.

13. ¿Cómo llevar a cabo un Contrato de Compraventa de Bienes Heredados en España?

El inventario es el procedimiento mediante el cual se identifica el patrimonio de una persona fallecida para permitir la transferencia de los bienes a los herederos, a través de la repartición.

En condiciones normales, los herederos venden los bienes heredados después de que se completa la sucesión, pero si la sucesión pasa por la corte, puede tomar de uno a tres años para completarse y muchas familias pueden necesitar vender algunos activos para pagar el proceso.

Para ello, es necesario solicitar al juez de proceso una autorización que justifique el motivo de la venta.

El comprador no podrá transferir la propiedad a su nombre antes de que se complete la sucesión, pero las propiedades vendidas durante la sucesión tienden a ser más baratas.

14. ¿Cómo funciona la Terminación del Contrato de Compraventa de Inmuebles en España?

Imagina que el comprador hizo el trato legal contigo pero, a los pocos meses, se queda sin trabajo y tiene dificultades para pagar la cuota del inmueble, es entonces cuando surge uno de los momentos más molestos de la relación contractual, el incumplimiento del contrato, donde una de las partes debe devolver todos los valores de la negociación.

El contrato de compraventa de inmuebles suele incluir en su cláusula resolutoria una multa de la cantidad pagada en concepto de penalización, esto significa que el comprador que no cumpla con el pago dentro del plazo, deberá pagar una multa calculada sobre el valor total de la compra, pero esto solo sucederá si su contrato está completo y contiene esta cláusula con sus especificaciones.

La mayor ventaja de formalizar un contrato de servicio está relacionada con la seguridad jurídica para ambas partes.

Cualquier tipo de incumplimiento financiero, cese de la asociación antes del plazo o cambio en el alcance del trabajo quedan respaldadas con el documento.

15. ¿Qué son Multas por  Incumplimiento en el Contrato de Compraventa de Inmueble en España?

En el Contrato de Compraventa puede haber rescisión por:

• Decisión de ambas partes.
• Cuando una de las partes no cumple con sus derechos y deberes contractuales y da lugar a la resolución del contrato,
• Cuando una de las partes ya no quiera ser parte de ese contrato, aunque esto conlleve sanciones.

La parte perjudicada por el incumplimiento podrá pedir la resolución del contrato, si no prefiere exigir el cumplimiento, y en todo caso, la indemnización de daños y perjuicios. Todo dependerá de cómo se redactó el contrato y las cláusulas que lo rigen.

Todo contrato tiene reglas para desistir del trato y deben ser conocidas antes de que surjan problemas con la cancelación, lo que incurrirá en multas y otras consecuencias.

Si una cláusula prevé una multa u otro tipo de sanción por incumplimiento de una de las partes, es posible que la otra parte la cobre al momento de la terminación del contrato.

El contrato atañe a la voluntad de ambas partes, incluso en lo que se refiere al monto de la multa de rescisión, de esta forma, el monto de la multa no es fijo.

16. ¿Qué Cláusulas no deben faltar en el  Contrato de Compraventa de Inmueble en España?

Los Contratos deben ser extensos y detallados, debe contener qué cláusulas constituyen un contrato, como por ejemplo:

• La calificación de las partes, el contrato de propiedad debe contener todos los datos personales, tanto del comprador como del vendedor,nombre, nacionalidad, profesión de cada uno, estado civil, y la dirección detallada de su residencia.
• El valor del inmueble, en esta parte del contrato, no solo está el precio de venta exacto, sino todas las condiciones de pago en detalle. Si, la casa se compró a plazos, se debe incluir la fecha de vencimiento de cada plazo de la compra. También debe especificar cómo recibirá el vendedor el pago, ya sea mediante cheque, transferencia o depósito en efectivo.
• Descripción de propiedad, cuando llegue ese momento, ya se ha pasado por el registro de la propiedad, por lo que la descripción debe ser idéntica a la realizada en el registro en la Oficina de Registro, tanto sobre la propiedad en sí como sobre sus alrededores.
• Documentos requeridos, debe existir una cláusula que obligue al vendedor a presentar todo tipo de documentos que acrediten su idoneidad.
• Vacante de propiedad, en muchos casos de negociación por una propiedad todavía está ocupada, por lo que es importante tener una cláusula en el documento que establezca una fecha exacta para que los residentes se vayan.
• La cláusula de penalización, esta es sin duda una de las cláusulas más importantes contenidas en el contrato. Definirá las obligaciones de ambas partes si no se cumple alguna de las demás cláusulas. Contendrá la cantidad estipulada que deberán pagar quienes incumplan, es decir, una multa.
• Firma, en este punto, ambas partes deben firmar el contrato y debe haber al menos dos testigos, quienes pondrán sus firmas en las siguientes hojas. Tanto el comprador como el vendedor deben certificar ante notario, para evitar fraudes y hacer que todo sea oficial.

Las obligaciones contractuales que ambas partes se comprometen tienen fuerza jurídica, de modo que si alguno de ellos no puede cumplir lo acordado, el contrato puede ser utilizado jurídicamente para hacer cumplir obligaciones de hacer, de pagar, de entregar, entre otras.

Por eso, ¡es fundamental hacer un contrato como este! 

17. ¿Que es un Contrato de Promesa de Compraventa de Bienes Inmuebles en España?

En primer lugar, el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles es un contrato preliminar y no definitivo. El contrato final será la compraventa de la propiedad. En este sentido, la promesa tiene por objeto obligar a los contratantes a celebrar el contrato definitivo, en tiempo y forma y bajo determinadas condiciones.

Por tanto, este contrato preliminar no es la compraventa del inmueble, sino un compromiso previo a su oportuna celebración. Llegado el momento, las partes podrán celebrar la compraventa del inmueble, según el caso, mediante instrumento público o privado.

Además, este tipo de contrato puede celebrarse con o sin cláusula de arrepentimiento. Sin embargo, si no hay una cláusula de arrepentimiento, significa que el trato se celebró de manera irreversible e irrevocable.

18. ¿Qué es la resolución de Contrato de Compraventa de Inmueble en España?

La resolución de un contrato de compraventa de un inmueble, es cuando se deja sin efecto un contrato, por voluntad del comprador o del vendedor o por decisión judicial a instancias de una de las partes.

Sin embargo, si en el contrato de compraventa no se hizo constar expresamente la resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador, podrá exigir el cumplimiento del contrato o, en su caso, la resolución, y en ambos casos una indemnización por daños y perjuicios.

Hacer un documento como este, no es tan fácil, debe ser hecho por un profesional o empresa, especializada y actualizada con relación a todas las disposiciones de la ley que ampara las partes.

19. ¿Qué es una Cláusula Penal en el Contrato de Compraventa de Inmueble en España?

La denominada cláusula penal es la que determina, en el contrato, las sanciones para el contratante en incumplimiento de sus obligaciones. El deudor tiene pleno derecho a la cláusula penal pactada, siempre que incumpla culpablemente con la obligación o se encuentre en mora.

20. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Bien Inmueble con reserva de dominio en España?

En la compraventa con reserva de dominio no se transfiere al comprador la plena propiedad de la cosa, ya que se reserva al vendedor el derecho de dominio. 

En la venta con reserva de dominio, el comprador tiene la posesión de la cosa para usarla, estando obligado a pagar el precio a plazos. Si el comprador no paga la cuota a tiempo, las obligaciones vencidas se consideran vencidas, el vendedor tiene derecho a exigir judicialmente el pago de las cuotas atrasadas y vencidas. Además, en la venta con reserva de dominio, el vendedor puede dar en prenda la cosa vendida.

En cuanto a la forma de la compraventa con reserva de dominio, así se escribe, para efectos de seguridad del vendedor. Para ser oponible a terceros, el instrumento del contrato debe estar total o parcialmente transcrito en el registro público de títulos y documentos del dominio del adquirente. Si la cosa perece por caso fortuito o fuerza mayor, el comprador es responsable y corre el riesgo, entonces, una vez destruida la cosa, el comprador continúa con la obligación de pagar el precio total, aunque ya no puede poseer la propiedad.

21. ¿Cuáles son los tipos de Contrato de Compraventa en España?

Los principales y más utilizados son:

Contrato Compraventa de Caballo 
Contrato Compraventa de Empresa 
Contrato de Arras Compraventa de Vivienda/Piso/Habitación/Apartamento 
Contrato de Compraventa de Bicicleta 
Contrato de Compraventa de Caravana/Remolque 
Contrato de Compraventa de Casa/vivienda
Contrato de Compraventa de Coche/Vehículo 
Contrato de Compraventa de Embarcación/Barco
Contrato de Compraventa de Finca Rustica 
Contrato de Compraventa de Maquinaria y Equipo 
Contrato de Compraventa de Moto/Motocicleta 
Contrato de Compraventa de Terreno 
Contrato de Compraventa 
Contrato de Compraventa Internacional 
Contrato de Compraventa Mercantil 
Contrato de Promesa de Compraventa 
Contrato de Señal o Arras de Compraventa de Coche 
Precontrato de Compraventa

22. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de compraventa de Inmueble en España?

Vale la pena señalar que un incumplimiento de contrato varía en gravedad y puede ser parcial, material, anticipado o fundamental.

Hay varias razones que pueden llevar a esto, pero las principales son: por pagos atrasados, falta de entrega de un servicio prometido o incumplimiento de algún término sin justificación legal.

Como también podrían ser: 

• Un incumplimiento menor o parcial está relacionado con el incumplimiento de algunos términos del contrato. 
• Un incumplimiento material, el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, se considera uno de los más graves y permite que la empresa o el individuo perjudicado busque daños y perjuicios legales.
• Una disolucion fundamental, es la rescisión más grave del contrato. En tal incumplimiento, la parte agraviada puede demandar y obtener daños y perjuicios, también suelen acabar en los tribunales.
• Cancelación anticipada del contrato permite a una de las partes alegar que se ha incumplido el contrato cuando se hace evidente que la otra parte no cumplirá la terminación del contrato en el plazo estipulado.

Ahora para y piensa, cómo es importante tener disponible para ti, un documento que trae de forma clara todas las disposiciones de trabajo, eliminando cualquier duda y consecuentemente riesgos futuros. 

Otros nombres para este documento:

• Adendum de Contrato de Arras Compraventa de Inmuebles en España.
• Formulário de Contrato de Arras Compraventa de  Inmuebles en España.
• Formato de  Contrato de Arras Compraventa de Inmuebles en España.
• Promesa de Compraventa de Bienes Inmuebles en España.
• Propuesta de compraventa de inmuebles en España.
• Contrato de Compromiso de Compraventa de Bienes Inmuebles en España.
• Planilla de Contrato de Compraventa de Inmuebles en España.

Documento válido en los Estados: 

Documento válido en todo el país de España, es decir, en el comunidades y ciudades autónomas, incluyendo:

Andalucía, Aragón, Astúrias, Islas Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla- La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Madrid, Navarra, Valencia, Extremadura, Galicia, País Vasco, Región de Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla.