6【ERRORES】en Contrato de ARRENDAMIENTO/ARRIENDO DE EMPRESA  más comunes y cómo evitarlos

¿Descubra qué es un Contrato de Arrendamiento de una Empresa en Chile?¿Cuáles son las Características principales de un Contrato Arrendamiento de una Empresa en Chile? Modelo simple y adaptado a la Ley vigente  para descargar en Word y PDF para imprimir.

1. 1. ¿Qué es un Contrato de Arrendamiento/Arriendo de una Empresa en Chile?
2. 2. ¿Cuáles son las Características del Contrato de Arrendamiento de Empresa en Chile?
3. 3. ¿Cómo funciona la Rescisión del Contrato de Arrendamiento de Empresa en Chile?
4. 4. ¿Cómo hacer un Contrato de Arrendamiento de Empresa en Chile?
5. 5. ¿Cómo hacer la Renovación en el Contrato de Arrendamiento de Empresa en Chile?
6. 6. ¿Contrato de Arrendamiento de Local para una Empresa en Chile?
7. 7. ¿Cuáles son los tipos de Contratos de Arrendamiento en Chile?
8. 8. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de Arrendamiento de una Empresa en Chile?

El contrato de arrendamiento se utiliza para formalizar las más diversas operaciones. Por ello, es importante identificar las particularidades del trato que se firmará entre las partes.

Entre las posibilidades disponibles, el contrato de arrendamiento de una empresa tiene características, obligaciones, derechos y deberes únicos que lo diferencian del contrato de arrendamiento de inmueble o de temporada.

De esta manera, el contenido a continuación explicará todos los detalles relacionados con el contrato de arrendamiento de una empresa. También se pondrá a disposición un modelo para consultar. ¿Vamos allá?

Aunque la contratación de un servicio pueda hacerse de forma verbal, es decir, informal, eso se vuelve muy peligroso, pues en ese caso no hay ningún documento que pruebe los acuerdos hechos en el momento de la negociación. 

En general, el contrato de servicios es importante para proteger a las partes implicadas.

1. ¿Qué es un Contrato de Arrendamiento/Arriendo de una Empresa en Chile?

El arrendamiento de una empresa es un tipo de contrato especial de arrendamiento por el cual el propietario de un establecimiento comercial transfiere el uso temporal de ese establecimiento a un tercero mediante el pago de una cantidad preestablecida.

Establecimiento empresarial es el conjunto de bienes, equipos, existencias, máquinas, tecnología, en fin, todo lo indispensable que tiene el empresario para el ejercicio de una actividad económica.

2. ¿Cuáles son las Características del Contrato de Arrendamiento de Empresa en Chile?

Entre las características estan:

• Consensual, porque se perfecciona con la expresión de la voluntad de las partes, independientemente de la entrega de la cosa.
• Solemne, porque exige la forma escrita.
• Bilateral, ya que genera obligaciones recíprocas.
• Oneroso, ya que ambas partes contratantes obtienen una ganancia, que corresponde a una carga o sacrificio.
• Conmutativa, porque los beneficios son ciertos y las partes pueden prever las ventajas y los sacrificios, en tratamiento sucesivo, considerando que la ejecución se produce durante el plazo previsto o renovado.
• De adhesión, porque es íntegramente elaborado por el arrendador, no teniendo el arrendatario la posibilidad de discutir sus cláusulas, las adhiere como bloque o no realiza el negocio. 

Ahora para y piensa, cómo es importante tener disponible para ti, un documento que trae de forma clara todas las disposiciones de trabajo, eliminando cualquier duda y consecuentemente cualquier riesgo futuro. 

3. ¿Cómo funciona la Rescisión del Contrato de Arrendamiento de Empresa en Chile?

En un contrato de arrendamiento de empresa, es fundamental que existan cláusulas penales, que son las consecuencias que sufre cada una de las partes si incumplen una obligación y se produce un incumplimiento de contrato.

La razón más conocida para la rescisión del contrato es el pago atrasado. Si el pago mensual solo se realiza después de que expira el pago mensual, se acostumbra aplicar una penalización sobre el monto del arrendamiento.

También puede suceder que una de las partes, propietario o inquilino, desee rescindir el contrato antes de que finalice el plazo, ya sea porque el propietario ya no quiere alquilar la propiedad o porque el inquilino ya no puede pagar el alquiler.

El contrato que se encuentre en vigor por tiempo indefinido podrá ser rescindido en cualquier momento por el arrendador o arrendatario, con un preaviso.

El arrendatario podrá devolver la propiedad arrendada por un plazo fijo y rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento en cualquier momento antes de su plazo definitivo, previo pago de la multa contractual.

Por otro lado, el arrendador no puede recuperar la propiedad antes de que finalice el plazo contractual, a menos que el arrendatario haya incumplido el contrato.

En este caso, el arrendador deberá interponer la acción de desalojo competente, con solicitud de resolución del contrato y cobro de atrasos.

La rescisión anticipada por parte del arrendador por falta de pago del alquiler no excluye el derecho del arrendatario a liquidar los atrasos dentro del plazo de impugnación de la acción de desalojo, con el fin de evitar la rescisión del contrato.

El desalojo del inquilino es aplicable no solo en el caso de impago del alquiler, sino en otros casos de incumplimiento grave. Si el incumplimiento es una obligación de menor relevancia, se deberá respetar el derecho a mantener el contrato, sun embargo el arrendador tienen el derecho a exigir el cumplimiento de la obligación y a exigir la multa aplicable por el incumplimiento.

Tener un contrato facilita la resolución de las cuestiones en la vía judicial.

Servirá de prueba en caso de que haya algún problema que lleve a las partes a buscar la justicia para resolver conflictos en relación al negocio.

Esta es la razón por la que es altamente recomendable que se realice en su forma escrita.

4. ¿Cómo hacer un Contrato de Arrendamiento de Empresa en Chile?

Es importante investigar la situación real del inmueble antes de realizar el contrato de alquiler de la empresa, para por ejemplo, no ser sorprendido por una sentencia judicial que establezca que el arrendador ya no es dueño de la empresa.

¿Se utiliza la propiedad como garantía para algún contrato (ejemplos: bancos, préstamos, etc.) ¿Es objeto de enajenación fiduciaria?

¿Existe alguna restricción indicada en el certificado de registro que pueda interferir con el mantenimiento del plazo contractual? ¿Existen deudas tributarias relacionadas con la propiedad?

¿Esta propiedad está lista para recibir la actividad comercial que desea realizar en este local comercial? ¿Existen restricciones ambientales que lo impidan?

Sin embargo, el hecho de que tengan restricciones en esta propiedad no significa que la renta no se pueda llevar a cabo.

La diferencia es que el contrato de arrendamiento de empresa debe cumplir cláusulas que hablen de los riesgos existentes, como garantizar que si la propiedad cambia de propietario, la operación se llevará a cabo hasta el final de su vigencia.

Análisis Legal y Financiero del Arrendador.

Siempre es bueno fijarse en la situación jurídica y económica del arrendador, para evitar problemas futuros, como tener que dejar la propiedad a toda prisa por estar involucrado en un conflicto.

Por lo tanto, se deben buscar respuestas a las siguientes preguntas, tales como:

• ¿se puede dar en prenda la propiedad durante el arrendamiento para garantizar la deuda del propietario?
• ¿El arrendador (o arrendadores) realmente es dueño de la propiedad? ¿Se indica esta información en el registro de la propiedad?
• ¿Para celebrar un contrato de alquiler de larga duración es necesario que el cónyuge del arrendador lo autorice?

Datos Personales de las Partes.

Son pocos los contratos que cuentan con todos los datos personales del arrendador y arrendatario, tales como nombre completo, domicilio, profesión y número de documentos de identificación.

Sin esta información, es posible que no se pueda identificar a una de las partes de una posible demanda.

Si una de las partes es casada o tiene apoderado, o en forma de garantía se ha elegido fiador o compañía de seguros, los datos de estas personas también se deben incorporar en el documento.

Descripción de la Propiedad Alquilada.

La propiedad debe estar descrita en el contrato de arrendamiento comercial, indicando la dirección donde se encuentra y cualquier otra información que pueda ser utilizada para su identificación.

Reformas estructurales.

Este es un punto que merece la atención del empresario porque puede generar confusión entre sus responsabilidades y las del propietario.

Por lo tanto, el inquilino debe cuidar el mantenimiento de la propiedad arrendada, es decir, las pinturas en las paredes, reparaciones en puertas y ventanas, entre otros trabajos esenciales para servir bien a su cliente son deberes del arrendatario.

El arrendador, a su vez, es responsable de prevenir problemas en la estructura de la propiedad.

Si el empresario necesita realizar obras para servir mejor a sus clientes, sólo debe hacerlo con la autorización del propietario.

La mayor ventaja de formalizar este contrato está relacionada con la seguridad jurídica para ambas partes. 

Cualquier tipo de incumplimiento financiero, cese de la asociación antes del plazo o cambio en el alcance del trabajo quedan respaldadas con el documento.

5. ¿Cómo hacer la Renovación en el Contrato de Arrendamiento de Empresa en Chile?

La renovación de un contrato de arrendamiento de empresa requiere cuidado. Uno es observar el requisito del tiempo de duración del contrato para solicitar la renovación, entre otros requisitos legales y estratégicos para la renovación.

Sin la intención de preservar el punto comercial creado a partir de la actividad empresarial en la propiedad arrendada, el arrendatario muchas veces se encuentra en pérdida, sin poder exigir reparación o reclamar un derecho que no prevalecía, por no tomar precauciones en relación con los requisitos necesarios.

Algunas precauciones a la hora de preparar un contrato de arrendamiento pueden evitar dolores de cabeza cuando existe la intención de renovar el arrendamiento comercial.

Apuntando al potencial comercial incorporado por el arrendatario a la propiedad arrendada, sin las precauciones del arrendatario, el arrendador puede intentar recuperar la propiedad para explorar una actividad similar relacionada, o incluso para cumplir con el potencial comercial agregado a la propiedad por el arrendatario.

Renovar el contrato de arrendamiento puede ser la solución. Por lo tanto, se deben cumplir los siguientes requisitos:

• El contrato a renovar debe estar firmado por escrito y con un plazo establecido.
• El plazo mínimo del contrato a renovar o la suma de los plazos ininterrumpidos de los contratos escritos debe ser de cinco años.
• El arrendatario deberá estar operando su negocio, en el mismo campo, por un período mínimo e ininterrumpido.
• Además de los requisitos enumerados anteriormente, el arrendatario debe estar al día con sus obligaciones y debe presentar una garantía adecuada para la continuidad del arrendamiento.

Cabe destacar que aunque se cumplan los requisitos antes mencionados, el contrato de arrendamiento no se renovará en el caso de que, por determinación de la Autoridad Pública, tenga que realizarse obras que supongan una transformación radical a la propiedad, o que aumenten significativamente el valor del negocio o propiedad.

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6. ¿Qué es un Contrato de Arrendamiento de Local para una Empresa en Chile?

Es importante buscar espacio para atender las demandas del cliente, espacio que cumpla con la cantidad de empleados, tipo de productos que estarán disponibles en el lugar o servicios prestados, entre otros, en el punto de venta comercial. De esta forma, es posible buscar solo aquellas propiedades que cumplan con las demandas, afinando considerablemente la búsqueda.

Cabe señalar también si en ese lugar, además de la capacidad para albergar el negocio, existe una oferta de servicios básicos necesarios como luz, agua, teléfono, alcantarillado e internet. 

Tenga en cuenta si hay servicios de transporte público para clientes y empleados, fácil acceso para automóviles, estacionamiento para vehículos, lugar para carga y descarga de mercancías. 

También es importante revisar la ubicación en general: ¿Es una región segura? ¿Qué tipo de establecimientos están presentes en la región, son compatibles con su negocio?

Habiendo elegido el sitio o región de la ciudad, es necesario buscar la propiedad ideal. El primer paso es averiguar la cantidad cobrada por metro cuadrado y seleccionar las mejores ofertas.

Internet puede ser una excelente fuente de investigación a través de sitios web especializados. Pero los anuncios en los periódicos del vecindario y los suplementos especiales de fin de semana también pueden ser útiles. Además, busqué información de los propietarios y empleados de otras tiendas de la zona.

El estado de la propiedad, si el lugar ya ha sido alquilado antes, es necesario observar con atención cómo le va a la propiedad. Las partes hidráulicas y eléctricas son las principales causas de problemas. Exija siempre que se prepare un informe después de la inspección para informar al arrendador sobre las reparaciones necesarias. Una vez firmado el contrato, si un artículo que no ha sido reportado tiene problemas, no será posible exigir al propietario que realice reparaciones que no sean de carácter estructural.

Pregunte por descuentos si necesita realizar reformas, si necesita renovar o agregar mejoras a la propiedad para que sea adecuada para su tipo de negocio, puede proponer los cambios al propietario e intentar negociar una reducción en el monto del alquiler a pagar.

Documentación es fundamental consultar con el Ayuntamiento si existe alguna ley de zonificación que impida realizar el tipo de negocio que se establecerá en la zona. También es necesario verificar, junto con los órganos de Control de Actividades Contaminantes y Ambientales y las posibilidades de establecerse en la localidad.

Departamento de Bomberos, es importante el Permiso de Operación, documento que autoriza el ejercicio de una actividad, teniendo en cuenta el lugar, el tipo de actividad, el medio ambiente, la seguridad, la moral, la tranquilidad pública, etc.

Ningúna propiedad podrá ser ocupada o destinada a instalación y explotación de usos no residenciales sin previa emisión, por parte del Ayuntamiento, de la correspondiente licencia, sin lo cual se considerará en situación irregular. La licencia de funcionamiento debe colocarse en un lugar visible al público.

Por tanto, ten en cuenta todas estas cuestiones, antes de elegir tu punto comercial, para que luego no tengas que cerrarlo por alguna irregularidad.

Evite futuros conflictos a través de un acuerdo rápido, pero muy eficiente y completo.

¡Tenga sus derechos garantizados!

7. ¿Cuáles son los tipos de Contrato de Arrendamiento en Chile?

Entre los principales y más utilizados estan:

Contrato de Arrendamiento/Arriendo de Bienes Muebles 

Contrato de Arrendamiento/Arriendo de Casa/Vivienda/Departamento 

Contrato de Arrendamiento/Arriendo de Estacionamiento 

Contrato de Arrendamiento/Arriendo de Local Comercial 

Contrato de Arrendamiento/Arriendo de Predio Rústico 

Contrato de Arrendamiento/Arriendo de Vivienda por Temporada/Vacacional 

Contrato de Arrendamineto/Arriendo de Automóvil/Vehículo 

Contrato de Arriendo/Arrendamiento 

Contrato de Subarriendo

8. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de Arrendamiento de una Empresa en Chile?

Vale la pena señalar que un incumplimiento de contrato varía en gravedad y puede ser parcial, material, anticipado o fundamental.

Hay varias razones que pueden llevar a esto, pero las principales son: por pagos atrasados, falta de entrega de un servicio prometido o incumplimiento de algún término sin justificación legal.

Un incumplimiento menor o parcial está relacionado con el incumplimiento de algunos términos del contrato. 

Un incumplimiento material, el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, se considera uno de los más graves y permite que la empresa o el individuo perjudicado pueda buscar daños y perjuicios legales.

Una disolucion fundamental, es la rescisión más grave del contrato. En tal incumplimiento, la parte agraviada puede demandar y obtener daños y perjuicios, también suelen acabar en los tribunales.

Cancelación anticipada del contrato permite a una de las partes alegar que se ha incumplido el contrato cuando se hace evidente que la otra parte no cumplirá la terminación del contrato en el plazo estipulado.

Hacer un documento como este, no es tan fácil, debe ser hecho por un profesional o empresa, especializada y actualizada con relación a todas las disposiciones de la ley que ampara las partes.

Otros nombres para este documento:

• Carta de Contrato Arrendamiento de una Empresa en Chile
• Modelo de Contrato Arrendamiento de una Empresa en Chile
• Adendum de Contrato Arrendamiento de una Empresa en Chile
• Formulario de Contrato Arrendamiento de una Empresa en Chile
• Formato de  Contrato Arrendamiento de una Empresa en Chile

Documento válido en los Estados: 

Documento válido en todo el país de Chile, es decir, en las Capitales, Regiones y Provincias de:

Arica, Parinacota, Iquique, Tamarugal, Tocopilla, El Loa, Antofagasta, Chañaral, Copiapó, Huasco, Elqui, Limarí, Choapa, Petorca, Los Andes, San Felipe de Aconcagua,  Quillota, Valparaíso, San Antonio,  Isla de Pascua,  Marga Marga, Chacabuco, Santiago, Cordillera, Maipo, Melipilla, Talagante, Cachapoal, Colchagua,  Cardenal Caro, Curicó, Talca, Linares, Cauquenes, Diguillín, Itata, Punilla, Biobío, Concepción, Arauco, Malleco, Cautín, Valdivia, Ranco, Osorno, Llanquihue, Chiloé, Palena, Coyhaique, Aysén,  General Carrera, Capitán Prat,  Última Esperanza, Magallanes, Tierra del Fuego, Antártica Chilena.