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Analista Beatriz de Souza Dias
09/07/2024

Os 7【ERROS】 que invalidam um Contrato de Aluguel Comercial! 【Cuidado】 com o 7º!

Descubra o que é um Contrato de Aluguel Comercial. Como preencher um Contrato de Aluguel Comercial? Como fazer um Contrato de Aluguel Comercial? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir. 

  1. 1. O que é um Contrato de Aluguel Comercial?
  2. 2. Como fazer um Contrato de Locação com ou sem equipamentos?
  3. 3. Um Contrato de Aluguel Comercial pode ser feito sem fiadores?
  4. 4. Quais providências devem ser tomadas antes de firmar um Contrato de Locação Comercial?
  5. 5. O que a lei diz sobre o Contrato de Aluguel Comercial?
  6. 6. Quais são as principais cláusulas que um Contrato de Locação Comercial deve apresentar?
  7. 7. Em um Contrato de Aluguel Comercial pode haver Rescisão Contratual?

Em algum momento da vida a gente para e pensa em ter a nossa independência, sair da casa dos pais, morar sozinho ou até abrir um negócio e alugar um imovel.

É necessário procurar locais a serem alugados, fazer orçamentos e buscar ambientes onde seja possível a plena convivência com outros indivíduos e que seja perto de estabelecimentos necessários para a vivência.

Sem dinheiro suficiente para comprar um estabelecimento, sala comercial ou até mesmo uma loja, a solução mais rápida é alugar um local.

Vamos imaginar a seguinte situação: Uma pessoa muito animada e ansiosa para abrir seu empreendimento acaba fazendo um "contrato de boca", sem nenhum documento que comprove tal ação e após fazer a mudança e inaugurar do estabelecimento, é solicitado a desocupação do local, sem um documento que comprove o acordo, como o locatário poderá recorrer tal ação?

1. O que é um Contrato de Aluguel Comercial?

Todos que planejam abrir um negócio precisam sem sombra de dúvidas pensar bem sobre onde será seu ponto comercial, pois isso é algo muito importante para o seu sucesso e desenvolvimento.

Em vista disso é necessário que se tenha em mãos um Contrato de Locação Comercial que serve para formalizar um aluguel e a ocupação de um estabelecimento comercial, seja uma sala, um bar, um restaurante, uma loja e muitos outros imóveis. 

O contrato protege o locatário de possível despejo, prevê a sua renovação, promove a garantia de locação, protege de aumentos excessivos no valor do aluguel, garante que o valor do aluguel seja pago e muitos outros (que falaremos melhor nos seguintes tópicos).

É necessário ressaltar também que um Contrato de Locação Comercial e um Contrato de Locação Residencial são contratos de cunho diferente e, por isso, possuem cláusulas diferentes por Lei (Lei de Locação), caso confundidos o estabelecimento pode ser multado ou até fechado.

É importantíssimo que o Contrato de Locação Comercial seja redigido de maneira correta, pois uma vez confundido com um Contrato de Locação Residencial pode colocar toda a estrutura do negócio em risco e, por isso, recomendamos que o contrato seja feito em um registro ou por advogados que conheçam suas cláusulas.

2. Como fazer um Contrato de Locação com ou sem equipamentos?

Se o local a ser alugado já estiver mobiliado e equipado, é necessário que seja anexado ao contrato um Laudo de Vistoria, para evitar o dano ou sumiço de algum bem.

Também é preciso que haja uma descrição do objeto, se for eletrônico especifique sua condição, tempo de vida, nota fiscal e outros que podem ser solicitados durante a negociação.

As locações que são feitas com equipamentos merecem bastante atenção porque diversas situações podem acontecer durante a vigência do contrato e, dessa forma, é interessante ter um documento que possa explicitar todas as especificações dos objetos que poderão ser utilizados pelo locatário. 

Para fazer um documento jurídico é necessário que se possua o máximo de conhecimento possível, pois de certa forma produzir um contrato é algo muito complexo, se houver um erro no detalhamento de uma cláusula o contrato inteiro corre risco de perder sua validade e eficácia.

3. Um Contrato de Aluguel Comercial pode ser feito sem fiadores?

Se caso existir algo que impeça que o inquilino fique responsável pelo pagamento do aluguel é solicitada uma terceira pessoa, que chamaremos de fiador.

É de toda e completa responsabilidade das partes decidirem se será ou não necessário um fiador. Lembre-se que a pessoa escolhida deve fornecer suas informações pessoais para que o locador e locatário possam entrar em contato sempre que preciso.

Em alguns casos o inquilino também pode optar por um seguro fiança, para que se caso ele não conseguir realizar o pagamento a seguradora responsável o fará. Nesse cenário será preciso que conste no contrato os dados da seguradora, para que haja contato entre as partes.

Certifique-se que o documento escolhido possua essas informações, pois caso contrário você estará desprotegido caso aconteça alguma situação delicada ou evento de força maior.

4. Quais providências devem ser tomadas antes de firmar um Contrato de Locação Comercial?

Antes de assinar qualquer contrato é importante que se tome alguns cuidados e providências, para que não haja nenhuma brecha para possíveis ambiguidades e prejuízos.

Se faz necessário estar ciente sobre a situação do imóvel,dessa forma, é indispensável que o locatário realize pesquisas para saber da procedência do local, se ele serve como garantia para bancos, se é objeto de alienação fiduciária, se há dívidas ou restrições em sua declaração de matrícula, se existe restrições ambientais e se pode ser utilizado para atividade comercial.

Também deve ser feita a averbação na declaração de matrícula, ou seja, deve ser acrescentado à declaração de matrícula, tal dado deve ser inserido ou modificado como prevê a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

É importante fazer uma análise Jurídica e Financeira do locador, para a prevenção de problemas futuros.

É indispensável que possuam a descrição detalhada do estabelecimento, endereço, fotos e qualquer outra coisa que sirva para sua identificação e, por fim, informações sobre sua estrutura somada com um laudo de vistoria que deverá ser anexado junto ao contrato.

Por ser algo de grande relevância e muito burocrático, é bom que no processo se tenha a presença de um profissional do ramo, para que tudo esteja dentro da legalidade.

5. O que a lei diz sobre o Contrato de Aluguel Comercial?

Atualmente, temos três legislações que tratam sobre locação. A primeira é o Código Civil que trata de bens, móveis e imóveis mais específicos como: hotel, motel, apart-hotel, outdoor, vaga de garagem, etc.; e o Estatuto da Terra que trata de imóveis rústicos e rurais.

E por fim a Lei 8.241/91 que foi alterada pela Lei 12.212/09 e trata da locação de bens e imóveis (residenciais, comerciais e por temporada). 

É de extrema importância que o locador saiba do que se trata ambas as leis e que o locatário esteja a par de seus direitos e deveres. A lei permite o entendimento de todas as prerrogativas entregues a ambas as partes e como todas devem ser evidenciadas em um acordo jurídico - como um contrato - para que não haja nenhum desentendimento.

Por isso, indicamos que leia e procure a ajuda de um profissional que possua o entendimento necessário, para te auxiliar e prevenir prejuízos futuros. Compreender sobre os direitos e deveres em um contrato é importantíssimo para evitar possíveis dores de cabeça com processos judiciais. 

6. Quais são as principais cláusulas que um Contrato de Locação Comercial deve apresentar?

Como qualquer outro contrato é necessário que o mesmo possua cláusulas obrigatórias, contendo os dados dos envolvidos, o objeto, período de vigência e outros dados relevantes que veremos ainda neste tópico.

Listamos abaixo as principais cláusulas para este contrato:

  • Dados do locador e locatário;
  • Objeto de locação: local e características;
  • Prazo da locação: vigência do contrato;
  • Valor do aluguel: período de pagamento mensal;
  • Índice de reajuste e correção monetária;
  • Garantia de locação;
  • Vigência;
  • Direitos de preferência;
  • Das benfeitorias: caso o locatário decida fazer alguma modificação no imóvel;
  • Resolução do contrato;
  • Restituição do imóvel: caso vendido é necessária uma carta como o aviso prévio e data prevista para a sua desocupação;
  • Das penalidades: esta parte diz respeito sobre as multas que podem ser incididas;
  • Disposições gerais.

Também é necessário que haja outros documentos anexados como:

  • Recibos de aluguel;
  • Notificação de reajuste do valor do aluguel;
  • Notificação extrajudicial de cobrança de aluguel;
  • Carta de notificação caso o imóvel também esteja à venda.

Se o local por acaso estiver à venda, é necessário que possua uma cláusula especificando o que ocorrerá com o locatário caso o imóvel seja vendido, se for vendido para o locatário o mesmo realizará toda a ação burocrática para tomar posse do bem. 

Mas se for vendido para um terceiro, o locatário terá que decidir se permanecerá com o local alugado até o fim do contrato ou se solicitará a rescisão imediata do contrato. 

Essa e outras cláusulas são imprescindíveis em seu contrato, a fim de evitar qualquer tipo de situação que lhe traga dor de cabeça. 

Durante emissão de toda a documentação é necessário a presença de um advogado, visto que ter um documento redigido de maneira equivocada é a mesma coisa de não se ter nada. Por isso, não hesite em contatar serviços que saibam exatamente sobre as cláusulas que devem constar em um documento como este.

7. Em um Contrato de Aluguel Comercial pode haver Rescisão Contratual?

Sim, os contratados em sua maioria possuem uma cláusula indicando quais procedimentos seguir para rescindir.

No contrato de Locação Comercial, não é diferente e para realizar a quebra de contrato ou o distrato é necessário que sigam o que foi estabelecido durante a negociação, obedecendo os acordos, multa rescisória e outros possíveis prejuízos e penalidades.

Caso a vigência do contrato vença e o locador não apresente um motivo relevante para sua não renovação, o locatário pode entrar com uma ação renovatória, no qual o juiz pode determinar que o contrato seja renovado.

A quebra de contrato por descumprimento de cláusula é geralmente penalizada por multa.

Se ocorrer a venda do local alugado, pode ser que o novo proprietário permita que o locatário permaneça no local até o fim do contrato, ou que o mesmo solicite a desocupação do imóvel sem que haja multa para o inquilino. 

Caso ocorra de o vencimento do contrato as partes podem fazer um acordo para renovar o negócio e para formalizar a ação precisaram  providenciar um termo aditivo para o Contrato de Locação Comercial.

Deve-se pôr atenção em modelos disponíveis na internet, pois muitos deles estão desatualizados e podem não preencher os quesitos necessários para sua validação.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Lei n. 10.406/02, Lei 8.245/91 e Lei 12.212/09

Conceito: Promover segurança nas relações de locação de um imóvel de cunho comercial. O contrato serve para especificar e evidenciar todas as informações das partes e do imóvel que será alugado pelo locatário.

Vigência: Pode ter validade estipulada de no mínimo 5 (cinco) anos ou indeterminada.

O que não pode faltar:

  • Cláusulas obrigatórias;
  • Documentos oficiais;
  • Legalidade;
  • Contribuição das partes;
  • Entendimento das leis;
  • Caução, seguro fiança e fiador.

Outras nomenclaturas para este documento:

  • Contrato de Locação Comercial Não Residencial;
  • Contrato de Aluguel de Ponto Comercial;
  • Contrato de Locação de Sala Comercial;
  • Contrato de Locação de Estabelecimento Comercial;
  • Contrato de Locação para Loja em Shopping Center;
  • Contrato de Aluguel de Loja em Ponto Comercial;
  • Contrato de Aluguel de Imóvel Comercial;
  • Contrato de Locação de Imóvel Comercial.