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Analista Diluvina Seijas
09/07/2024

Los 6【ERRORES】Contrato COMPRAVENTA DE INMUEBLES más comunes y como evitarlos

¿Descubra qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?¿Cuáles son las características principales de un Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia? Modelo simple y adaptado a la Ley vigente  para descargar en Word y PDF para imprimir.

  1. 1. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?
  2. 2. ¿Cómo hacer un Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia? 
  3. 3. ¿Qué es un Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble en Colombia?
  4. 4. ¿Contrato de Compraventa de Inmueble con hipoteca en Colombia?
  5. 5. ¿Los contratos Verbales de Compraventa de Inmueble son considerados Legales en Colombia?
  6. 6. ¿Cláusulas que no pueden faltar en el Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?
  7. 7. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble Propiedad Horizontal en Colombia?
  8. 8. ¿Qué es una Cesión de Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?
  9. 9. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble Rural en Colombia?
  10. 10. ¿Demanda por Rescisión de Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?
  11. 11. ¿Qué es la Rescisión de un Contrato de  Compraventa de Inmueble en Colombia?
  12. 12. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?
  13. 13. ¿Cláusula penal del Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?
  14. 14. ¿Cómo funciona un Contrato de Compraventa de Inmueble a Plazos en Colombia?

Las negociaciones inmobiliarias pueden ser complicadas para alguien sin un conocimiento profundo del tema. En este sentido, uno de los puntos que más dudas suele generar es el contrato de compraventa de inmueble.

Si está pensando en adquirir un inmueble o negociar algo de su propiedad, debe conocer todas las peculiaridades de este documento tan importante.

Con eso en mente, en esta publicación, señalaremos los elementos principales en un contrato de compraventa de una propiedad, y cómo funciona. Esto le ayudará a entender con más detalle.

¡Sigue leyendo y mantente al tanto de todo!

1. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?

El contrato de compraventa de un inmueble es un documento que debe recoger todos los detalles de la negociación entre las partes que intervienen en el proceso.

El texto de sus cláusulas deberá contener todos los detalles de la transacción, tales como valor, derechos y deberes de ambas partes, cláusulas y condiciones de incumplimiento de contrato de ambas partes.

Si quieres comprar o vender una propiedad, sea cual sea el medio, tener un contrato es fundamental. Solo con ella ambas partes pueden tener garantías respecto a las condiciones establecidas en las negociaciones.

La negociación del inmueble sólo se realizará después de la firma del contrato por parte de los intervinientes en el proceso.

El contrato es una forma de demostrar, por escrito lo que se acordó en el momento de la negociación, esto reduce el peligro de la otra parte afirmar que no se acordó cierto punto, por eso es tan esencial un documento. 

2. ¿Cómo hacer un Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia? 

Para facilitarte esta tarea, puedes encontrar varios modelos de contrato de compraventa de inmuebles en Internet. Estas plantillas pueden ayudarte a tener una idea inicial de lo que necesitas tener en tu documento. 

Vamos a los artículos:

  • Nombre, domicilio y cualificación de las partes: Para empezar, por supuesto, tanto el vendedor como el comprador deben estar identificados con nombres, direcciones, identidad, profesión, estado civil. 
  • Valor de la compra: Es importante tener el precio de compra acordado entre las partes y los posibles ajustes. Este valor debe definirse siempre en moneda local y sin considerar ajustes de tipo de cambio. La forma de pago también debe incluirse en el contrato.
  • Garantía: Esta es una cláusula que importa más a los que venden la propiedad que a los que compran. Ya que, generalmente, es necesario que el propietario dé algún tipo de garantía para comprar el inmueble. Hay muchas maneras diferentes de hacer esto. Pero, por supuesto, cada propietario o empresa tiene la facultad de aceptar las formas que desee. 
  • Descripción de propiedad: En el contrato, la propiedad debe ser descrita con gran detalle. Número de habitaciones, metraje, condiciones, inspección. Finalmente, todas las características necesarias para que, si algo no sucede como se esperaba, ambas partes tengan la seguridad del tipo de propiedad involucrada en la negociación.
  • Multa por rescisión: En caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas mencionadas anteriormente, se establece en el contrato una cantidad a pagar. También se pueden imponer otro tipo de multas en caso de que una de las partes incumpla las cláusulas del contrato. Por ejemplo, pago atrasado acordado.
  • Terminación anticipada: Por ley, ambas partes pueden retirarse del trato por un cierto período de tiempo. Y este período debe estar descrito en el contrato.
  • Firmas de ambas partes: Como en todos los demás contratos, para formalizar el contrato de compraventa de un inmueble se requiere la firma de todos los responsables (arrendador y arrendatario).

Antes de firmar cualquier contrato, es necesario que haya una lectura, revisión de todo lo que está escrito, reduciendo así cualquier problema.

Se aconseja que este proceso sea conducido por un profesional. 

3. ¿Qué es un Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble en Colombia?

El contrato de promesa de compraventa es un documento escrito, firmado por la persona que promete vender y por la persona que promete comprar.

Es una convención por la cual las partes, o sólo una de ellas, se obligan a celebrar un contrato nuevo, futuro y definitivo, dentro de un plazo determinado, o cuando se verifiquen ciertos supuestos.

Es conveniente suscribir un contrato de promesa en situaciones en las que aún no se cumplen las condiciones necesarias para el otorgamiento de la escritura de compraventa, a saber:

  • La construcción de la propiedad no está completa.
  • El comprador no tiene la cantidad requerida para la compra.
  • El comprador está esperando la aprobación del crédito bancario.
  • En este sentido, este contrato permite formalizar rápidamente un documento vinculante entre el vendedor y el comprador.

Los interesados ​​pueden, desde un primer momento, asegurar la formalización de la operación (compra/venta de la vivienda) en el plazo pactado. El contrato de promesa también garantiza la seguridad jurídica en caso de retraso o incumplimiento del contrato.

Cabe destacar que si el contrato no está bien elaborado, en lugar de contribuir, traerá perjuicios a los involucrados. 

Por eso, tenga seguridad a la hora de elegir a la persona que va a realizar este documento.

4. ¿Contrato de Compraventa de Inmueble con hipoteca en Colombia?

Habitualmente, el contrato de compraventa con hipoteca implica la adquisición del inmueble con fondos procedentes de un crédito por parte de una entidad financiera, al mismo tiempo que el comprador entrega el inmueble que adquiere en garantía hipotecaria al acreedor.

Por lo tanto, es un contrato común en el que el inmueble adquirido se entrega como garantía de pago, en cuotas mensuales y sucesivas, de la financiación realizada.

Al estar la compraventa sujeta a un contrato de hipoteca, el incumplimiento de sus condiciones no dará lugar a la resolución del contrato, sino a la ejecución de la garantía hipotecaria.

Es decir, una vez inscrita la compraventa con contrato de hipoteca, el inmueble dado en garantía quedará vinculado a la deuda generada por la financiación contratada para su compra.

Para ello, el acuerdo debe constar expresamente en el instrumento, siendo luego presentado para su registro junto con la compraventa. En caso contrario, no se constituirá en garantía, por lo que las consecuencias de cualquier incumplimiento del deudor quedarán restringidas al plan de obligaciones.

5. ¿Los contratos Verbales de Compraventa de Inmueble son considerados Legales en Colombia?

Los contratos de Compraventa verbales son  mecanismos de negociación que se lleva a cabo sin el uso de forma escrita. Tal acuerdo se completa por mutuo consentimiento, es decir, por voluntad de las partes, dado que el negocio jurídico es el medio de acción de los particulares en el ámbito de su autonomía.

Aun así, no es aconsejable este tipo de contrato y más aún en una compraventa de un inmueble, donde debe haber mucha seriedad en la elaboración del documento, ya que se debe recurrir a varias entidades y oficinas públicas para que se formalice un acuerdo donde no existan controversias en el futuro.

Hay modelos listos de contratos en Internet, pero tenga cuidado porque a veces no se ajustan a sus especificaciones, tenga cuidado con eso. 

6. ¿Cláusulas que no pueden faltar en el Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?

Entre las cláusulas más importantes de los contratos de compraventa de inmuebles están:

  • El precio de venta del inmueble: Es el valor  que  pactan las partes al momento de formalizar el contrato, cuyo monto debe ser cancelado en la manera que determine el vendedor y el comprador.
  • Información del inmueble: Se describen todas  las características físicas del bien inmueble, empezando por las medidas, ubicación, número de cuartos , sala de baños, entre otras. 
  • La fecha de entrega del inmueble: Cuando se hará la entrega del bien al comprador y bajo qué condiciones.
  • Cláusula penal: Con la finalidad de que las partes se obliguen a cumplir con lo pactado y que en caso de que alguna de las partes incumple, deberá pagar  o indemnizar con una multa por ello, a la parte perjudicada.

7. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble Propiedad Horizontal en Colombia?

El contrato de compraventa de inmueble con propiedad horizontal se puede celebrar sin ningún tipo de problema siempre y cuando se indique que el inmueble está en situación de propiedad horizontal.

Como ya sabemos la propiedad horizontal es aquel bien que no tiene un terreno propio sino compartido, el cual es compartido con otros copropietarios, se debe mantener en las mejores condiciones, un ejemplo de una propiedad horizontal son los apartamentos o edificios, por el cual los dueños no tienen el derecho o la propiedad del terreno sino solo a un apartamento.

Para tener un contrato más completo con esos puntos citados y otros más, es indicado que usted contrate a un especialista en el asunto, sepa que existen empresas online que hacen este trabajo con mucha autoridad. 

8. ¿Qué es una Cesión de Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?

La cesión de derechos es el instrumento a través del cual se produce la transferencia de derechos sobre un inmueble. Mediante de ella, el vendedor, (cedente), transfiere al comprador, (cesionario),  todos los derechos sobre el inmueble objeto de la Cesión.

En el caso de bienes inmuebles, con carácter general, la Cesión de Derechos podrá utilizarse en dos supuestos: 

  • Cuando no exista escritura definitiva del inmueble, momento en el que el Cedente venderá al Cesionario el derecho a adquirir dicho inmueble.
  • En los casos en que se transmiten los derechos derivados de la sucesión, mientras que el bien se entrega.

9. ¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble Rural en Colombia?

El contrato de compraventa rural es el instrumento que debe utilizarse para que el propietario se comprometa a vender y el comprador, a su vez, se comprometa a comprar una determinada finca rústica.

Este documento contendrá las condiciones para la compra y venta de la propiedad rural, incluyendo: cuál será el monto pactado para la venta y su forma de pago, los derechos y obligaciones de las partes involucradas, la fecha de la transferencia, entre otras reglas.

Hacer un documento como este, no es tan fácil, debe ser hecho por un profesional o empresa, especializada y actualizada con relación a todas las disposiciones de la ley que ampara las partes. 

10. ¿Demanda por Rescisión de Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?

El contrato, está sujeto a los requisitos que determina la ley, es obligatorio para las partes, siendo válido por ley para todos los que lo pactan.

De esta forma, sólo es posible desvincularse de él por otro contrato que lo extinga o lo modifique. Dicho esto, siguiendo los principios de la responsabilidad contractual, la desobediencia de lo pactado somete a las partes a las penas establecidas por la ley.

Para dar por terminado un contrato y poner fin a sus obligaciones, lo que se llama rescisión contractual, debe existir un consenso entre las partes contratantes o que debe existir alguna causa señalada por la ley que extingue el contrato.

De hecho, el contrato sólo se dará por terminado por acuerdo bilateral, la resolución unilateral sólo se permite en los casos en que la ley lo permita expresa o tácitamente y se produzca mediante notificación notificada a la otra parte.

11. ¿Qué es la Rescisión de un Contrato de  Compraventa de Inmueble en Colombia?

La rescisión de un contrato de compraventa de un inmueble no es más que la terminación, cuando se deshace el contrato que había firmado con el comprador o vendedor de una propiedad.

Para rescindir un contrato, hay que saberlo muy bien. En las cláusulas, debe haber reglas para retirarse del trato, que deben conocerse antes de que surjan problemas con la cancelación. Es probable que haya multas porcentuales en caso de retiro.

Evite los futuros conflictos a través de un acuerdo rápido, pero muy eficiente y completo.

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12. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?

Vale la pena señalar que un incumplimiento de contrato varía en gravedad y puede ser parcial, material, anticipado o fundamental.

Hay varias razones que pueden llevar a esto, pero las principales son: por pagos atrasados, falta de entrega de un servicio prometido o incumplimiento de algún término sin justificación legal.

Como también podrían ser: 

  • Un incumplimiento menor o parcial está relacionado con el incumplimiento de algunos términos del contrato. 
  • Un incumplimiento material, el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, se considera uno de los más graves y permite que la empresa o el individuo perjudicado busque daños y perjuicios legales.
  • Una disolucion fundamental, es la rescisión más grave del contrato. En tal incumplimiento, la parte agraviada puede demandar y obtener daños y perjuicios, también suelen acabar en los tribunales.
  • Cancelación anticipada del contrato permite a una de las partes alegar que se ha incumplido el contrato cuando se hace evidente que la otra parte no cumplirá la terminación del contrato en el plazo estipulado.

La mayor ventaja de formalizar este contrato está relacionada con la seguridad jurídica para ambas partes. 

Cualquier tipo de incumplimiento financiero, cese de la asociación antes del plazo o cambio en el alcance del trabajo quedan respaldadas con el documento.

13. ¿Cláusula penal del Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia?

La cláusula penal tiene la función de fijar la indemnización por incumplimiento o mora en el contrato u obligación. En la celebración de un contrato es muy común tener una cláusula que establezca una multa o una forma de compensación por el incumplimiento o retraso en el cumplimiento de la obligación pactada.

Esta es la llamada cláusula penal y puede ser de dos tipos:

  • Indemnización: En caso de incumplimiento total o parcial del contrato.
  • Moratoria: En caso de retraso en el cumplimiento de la obligación.

Para exigir la pena establecida en la cláusula penal, no es necesario probar la ocurrencia del daño.

14. ¿Cómo funciona un Contrato de Compraventa de Inmueble a Plazos en Colombia?

El contrato de compraventa de inmuebles a plazos es una manera de financiación por la cual el vendedor acuerda cobrar una parte del valor de venta periódicamente, y el comprador se obliga a pagar la parte del valor del inmueble en un número estipulado de mensualidades.

La modalidad de este contrato a plazos se aplica para la compraventa de inmuebles, en donde el pago del valor total no se efectúa en el momento de la compra del inmueble, sino que se posterga en el tiempo por medio de una secuencia de pagos programados llamados cuotas o plazos.

Generalmente se utiliza cuando el inmueble objeto de la compraventa tiene un valor que el comprador no tiene el alcance económico para hacerlo efectivo al momento, y mediante el contrato de compraventa hace posible la disponibilidad del comprador al inmueble.

Tener un contrato facilita la resolución de las cuestiones en la vía judicial.

Servirá de prueba en caso de que haya algún problema que lleve a las partes a buscar la justicia para resolver conflictos en relación al negocio.

Esta es la razón por la que es altamente recomendable que se realice en su forma escrita.

Otros nombres para este documento:

  • Promesa Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia.
  • Formato de Contrato de Compraventa de Casa en Colombia.
  • Acuerdo de Compraventa de Apartemento en Colombia.
  • Minuta de Contrato de Compraventa de Terreno en Colombia.
  • Plantilla de Contrato de Compraventa de Inmueble en Colombia.

Documento válido en los Estados: 

Documento válido en todo el país de Colombia, es decir, en el Distrito Capital y en los Departamentos de:

Amazonas, Antioquia, Arauca, Atlántico, Bogotá, Bolívar, Boyacá, Caldas, Caquetá, Casanare, Cauca, Cesar, Chocó, Córdoba, Cundinamarca, Guainía, Guaviare, Huila, La Guajira, Magdalena, Meta, Nariño, Norte de Santander, Putumayo, Quindío, Risaralda, San Andrés y Providencia, Santander, Sucre, Tolima, Valle del Cauca, Vaupés, Vichada.


Preguntas frecuentes

1. ¿Cómo funciona un Contrato de Compraventa de un Inmueble en Colombia?

El contrato de compraventa actúa como un compromiso entre el vendedor y el comprador. En él se hace constar la intención del primero de entregar la propiedad del inmueble al segundo, el cual deberá aportar la cantidad correspondiente al valor del inmueble adquirido.

2. ¿Cuál es la garantía de un Contrato de Compraventa de un Inmueble en Colombia?

En un contrato de compraventa de bienes muebles, las partes también pueden constituir una garantía de caución, que consiste en una obligación escrita asumida por una o más personas para garantizar el cumplimiento de la obligación por parte del deudor, si éste incumple. para hacerlo cumplir.

3. ¿Cuál es la vigencia del Contrato de Compraventa de un Inmueble en Colombia?

El período de validez se determinará en el propio contrato, teniendo en cuenta el tiempo de verificación de la documentación y otros trámites, como un trámite de financiación bancario o en el Registro Civil.