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Evite Dor de Cabeça com contrato mal elaborado
Analista Gustavo Costa
09/07/2024

Os  5【ERROS】 que invalidam um  Contrato de Aluguel Residencial! 【Cuidado】 com o 7º!

Descubra o que é um Contrato de Aluguel Residencial. Como preencher um Contrato de Aluguel Residencial? Como fazer um Contrato de Aluguel Residencial? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir. 

  1. 1. O que é Contrato de Locação Residencial?
  2. 2. Como fazer um Contrato de Aluguel Residencial?
        2.1 Dados que não podem faltar das partes.
        2.2 Como deve ser feita a Vistoria do Imóvel Residencial?
        2.3 Como é realizado o Reajuste do Valor?
  3. 3. Qual a validade do Contrato de Locação Residencial?
  4. 4. Quais são as Garantias de Pagamento aceitas?
        4.1 Caução
        4.2 Fiança
  5. 5. Como funciona a Rescisão de Contrato de Aluguel Residencial?
        5.1 Ação de Cobrança de Aluguel.

Chega uma fase em nossas vidas, onde o que mais queremos é construir nossa própria história. E para isso é necessário abrir mão da zona de conforto em que ficamos por tanto tempo: a casa dos pais.

Ou então, queremos construir nossa história com um outro alguém e tomar essa decisão requer bastante autonomia.

E como tudo que é grande, começou pequeno,  no início as pessoas começam a procurar um lugar que tenha um processo mais rápido e mais barato: O Aluguel.

Mas afinal, como de fato funciona um Contrato de Aluguel Residencial? Vale a pena gastar um dinheiro que nunca vai voltar para você, mês após mês? E para aqueles que já tem um imóvel próprio, vale a pena alugá-lo e correr o risco de sofrer golpes e perder a qualidade do seu imóvel?

Para saber como fazer um contrato de aluguel, serão apenas 5 chaves para abrir sua mente em relação a essa questão e mostrar que existe um caminho seguro de elaborar um contrato que irá te garantir segurança jurídica.

1. O que é Contrato de Locação Residencial?

O contrato de aluguel, é o meio em que o locador propõe locar o seu imóvel residencial para aquele que tem interesse em alugá-lo pelo tempo que o locador determinar. Portanto, alugar é ceder um imóvel para que alguém o ocupe por tempo determinado de acordo com a negociação do contrato.

De acordo com esse cenário, é bom esclarecer que “locador” é a pessoa que figura na condição de senhorio e “locatário” é a pessoa que figura na condição de inquilino.

A partir disso, o Contrato de Locação Residencial irá trazer todos os detalhes sobre como ocorrerá a transação: o valor que será pago todos os meses e o valor da multa no caso de desistência ou atraso no pagamento  do aluguel.

E se no seu caso, ainda houver mobília no imóvel, essa informação deve constar no documento para evitar que o locatário danifique ou perca alguma mobília.

E então, esse documento apresenta diversas leis brasileiras que protegem o imóvel e o locador, como por exemplo, o Código Civil e a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e hoje em dia, ter um documento baseado nestas leis é bem raro.

2. Como fazer um Contrato de Aluguel Residencial?

Aqui veremos os passos que devem ser tomados ao realizar um Contrato de Aluguel/Locação Residencial para que ele seja feito da forma correta:

2.1 Dados que não podem faltar:

Todos os dados pessoais de ambos os contratantes, a posição de locador e locatário devem ser esclarecidos no contrato de acordo com a Lei 8245/1991, a Lei do Inquilinato, e o Código Civil. Tais documentos são:

  • O nome completo de ambos;
  • A nacionalidade de ambos;
  • CPF das partes;
  • Contato das partes como telefone,e-mail entre outros;
  • Endereço Completo do Imóvel;
  • Código de Endereçamento Postal (CEP) do imóvel que será alugado;
  • Caso a imobiliária tenha poder para negociar no lugar do proprietário , é necessário o preenchimento do nome da imobiliária locadora e o seu Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).  

2.2 Como deve ser feita a Vistoria do Imóvel Residencial?

O imóvel que será alugado precisa ser detalhado no documento de negociação,  e no mesmo deve ser indicado o  endereço onde está localizado e todas as  outras informações para que possam ser usadas para sua identificação.

Precisa ser explícito no contrato a informação de como está a estrutura da residência no momento de realização do negócio jurídico.
A comprovação deve ser feita através de um Laudo de Vistoria, que deve ser anexado no contrato e evidenciará como está a estrutura do imóvel antes da realização do acordo.

O anexo é importantíssimo para que seja comparada a situação do imóvel no fim do contrato, pois em alguns casos será requerido a reparação de possíveis danos no imóvel.

A partir disso, caso tenha alguma danificação no imóvel durante o contrato, o inquilino terá que ser responsabilizado para realizar o conserto.

E é por isso que essas questões devem ser bem detalhadas no documento e incluir fotos, pois facilita a constatação de reparos. As fotos podem ser tiradas pelos negociadores (corretor imobiliário) ou por terceiros se assim o locador e locatário desejarem.

O valor do aluguel deve ser estruturado por extenso e em números.

O valor também deve estar em moeda nacional (em reais) e nas entrelinhas do contrato deve ser evidenciado a forma de pagamento. Se será por boleto, transferência bancária, cheque, à vista ou pix.

É primordial  estabelecer uma data limite para o pagamento do aluguel mensalmente e caso não seja respeitada, deve-se apresentar o valor da multa.

Uma informação também importante é tomar a decisão de quem pagará as despesas de condomínio, água, luz e IPTU, para que o imóvel não fique com essas pendências de pagamento.

Completamente preenchido, o contrato deve ser assinado, em duas vias de igual teor, por ambos os contratantes e, igualmente, por duas testemunhas. Sem a assinatura ou a elaboração de um contrato, não será possível conferir os acordos que foram estabelecidos entre as partes.

2.3 Como é realizado o Reajuste do Valor?

Para que seja reajustado, o contrato deve ser descrito como irá funcionar o reajuste do valor do aluguel. O reajuste de condição monetária tem o índice assim como o Índice Geral de Preços do Mercado divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M) e também um outro reajuste negociado pelas partes.

Essa é uma das partes que devemos ter muita atenção, pois se tratá-la com negligência, pode causar grande confusão entre as partes e as suas responsabilidades que foram acordadas no contrato, e devem ser escritas no documento de locação do imóvel.

É o locatário que deve cuidar do imóvel em que ele alugou. Cuidar de sua manutenção é realmente importante. Portanto, deve-se realizar pinturas nas paredes, cuidar do jardim se houver, consertar portas e janelas que estiverem quebradas, entre outras obras essenciais que devem ser consideradas pelo inquilino.

O dono do imóvel, locador, é quem deve se responsabilizar pelo cuidado da estrutura do imóvel.

Se porventura o locador quiser realizar obras para valorizar mais o imóvel, elas só deverão ser feitas com autorização do locador. Estas informações imprescindíveis precisam estar claras no contrato. Sem elas, tudo o que foi acordado não terá sentido ou valor algum e validade jurídica.

3. Qual a validade do Contrato de Locação Residencial?

Na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) não é estabelecido um prazo mínimo de locação e até mesmo permite a celebração de contratos por prazo indeterminado.

Normalmente se houver um prazo determinado pelo locador , eles combinam o tempo de 12 meses (um ano). Caso após o fim desse prazo, as partes quiserem, podem renovar o contrato no prazo de 12 meses (um ano).

Se após o término desse prazo as partes quiserem podem realizar a sua renovação. Existem locadores que preferem que a renovação do contrato seja automática, pois não tem a intenção de querer o imóvel de volta.

Se não houver nenhum motivo para pedir o imóvel de volta e resolver fazer uma quebra  do contrato, como um atraso de aluguel constante, o locador não pode querer rescindir o documento.

Por outro lado, o inquilino tem a possibilidade de devolver o imóvel e deverá pagar uma multa proporcional ao tempo de que falta para chegar ao fim do contrato, ou o valor de até 3 aluguéis com despesas.

E é por isso que o instrumento particular de locação do imóvel não deve ser escrito por qualquer pessoa, pois ele traz a comprovação dos acordos realizados pelas partes.

Portanto, é indicado que seja feita uma busca de empresas e pessoas profissionalizadas na área e que se saiba as cláusulas obrigatórias que o documento deve ter.

Assim como tudo que você leu até agora, essas condições e regras também se estendem para a locação de kitinets, apartamentos, quarto-republica, casas e até quartos individuais.

É por isso que a elaboração de um contrato como este deve ser feito por pessoas competentes e que entendam exatamente as normas jurídicas e legais.

4. Quais são as Garantias de Pagamento aceitas?

Existem formas para que o pagamento da locação seja efetivado, e no contrato deve conter cláusulas que apontem isso e é fundamental que sejam seguidas, pois se o inquilino não puder pagar o aluguel, haverão outras formas de garantir que o valor da locação seja pago.

E os tipos de garantias mais comuns e usados por proprietários e imobiliárias são por caução, fiança e pelo seguro fiança.

4.1 Caução:

O caução serve para que o proprietário ou imobiliária sobre um valor antecipado como garantia de pagamento. Normalmente o pagamento é feito em dinheiro. O valor deve ser de até três meses de aluguel e com despesas, como condomínio, água, luz, entre outros.

Isso serve para proteger o proprietário se caso aconteça algum problema como: o inquilino futuramente não conseguir pagar o aluguel por estar desempregado, etc. Isso também deve ser considerado pelo inquilino, pois traz grande segurança da mesma forma. Caso posteriormente o fim do presente contrato não constar nenhum problema, o valor do caução será restituído ao locatário.

4.2 Fiança:

É quando o locatário envolve uma outra pessoa, normalmente alguém da família como um segundo responsável pelo pagamento do imóvel, caso ele não consiga pagar por algum motivo. E esse fiador deve ter pelo menos um ou dois imóveis próprios e também é necessário tanto ele quanto para o inquilino apresentar o contracheque, a fim de comprovar a renda de ambas as partes.

Essa forma de garantia é normalmente utilizada em contratos como este de locação e, por isso, é imprescindível que todas as informações dos fiadores sejam devidamente apresentadas ao decorrer da elaboração. Tais informações são: nome completo, RG, CPF, endereço e dados para contato.

De acordo com a nova Lei do Inquilinato, o fiador tem o direito de desistir da função atribuída a ele. Dessa forma, é preciso que o fiador envie um comunicado às partes com antecedência de 120 (cento e vinte) dias para que seja resolvido esse óbice.

Já o Seguro Fiança envolve uma seguradora que cuida de fins residenciais e o inquilino deve pagar um determinado valor, como se fosse uma taxa, para que caso ele não consiga pagar o aluguel, a empresa desembolse o valor necessário para o pagamento da locação do imóvel.

Veja bem, para cada forma de garantir o pagamento da locação existe uma lei e uma cláusula diferente. Por isso, não coloque a elaboração do seu contrato nas mãos erradas. Não deixe que seja feito um contrato genérico e assim será evitada toda dor de cabeça.

5. Como funciona a Rescisão de Contrato de Aluguel Residencial?

No contrato de locação residencial é necessário ter cláusulas de cunho penal. Se houver desrespeito de alguma das partes, a partir dessas cláusulas serão aferidas as consequências necessárias.

É possível que ocorra que o proprietário peça a desocupação do imóvel sem aviso prévio, seja ele de forma oral ou por carta.

A causa mais conhecida para a rescisão do contrato é quando o inquilino atrasa o pagamento. A providência que o proprietário deve tomar é aplicar 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel.

Existe outros casos para que seja considerada a ação de rescindir o contrato, que é quando uma das partes — proprietário ou inquilino — queiram terminar o contrato antes de o tempo encerrar, seja porque o locador não quer mais alugar o imóvel ou porque o inquilino não tem condições financeiras para continuar no aluguel.

Calcula-se o valor de 3 meses de aluguel a ser pago como multa ou ⅓ do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

A Constituição Federal não cita explicitamente quais são as penalidades que devem ter no Contrato de Aluguel Residencial, o que faz essa informação ser ainda mais importante para blindar as partes caso alguma delas descumpra qualquer cláusula e terá no contrato qual a penalidade a ser aplicada.

5.1 Ação de Cobrança de Aluguel:

Ocorre quando o inquilino tem alguma dívida com o proprietário ou imobiliária e necessita entrar com uma ação de cobrança ou — na pior das hipóteses — uma ação de despejo para que seja expedido um mandado e o locatário seja obrigado a deixar o imóvel em 15 (quinze) dias.

Para que o inquilino não passe por esse constrangimento, precisará pagar todo o valor da dívida num prazo de 15 dias.

Caso seja um mal entendido e o valor foi pago, o inquilino deve apresentar os comprovantes e recibos de pagamento.

Mas, e se acontecer do proprietário dar início a venda do imóvel alugado?

Esta é uma questão super importante, mas pouco citada nos contratos. É preciso saber que se o proprietário resolver vender o imóvel, ele deve primeiro comunicar o inquilino e dar a preferência de venda para ele.

Portanto, se isso não acontecer e o locador vender o imóvel para uma terceira pessoa, o inquilino poderá facilmente encerrar o contrato de aluguel sem nenhuma incidência de multa ou penalidades.

Mas se no contrato estiver uma cláusula de venda do imóvel e assim acontecer a venda para a terceira pessoa, o contrato de locação terá que seguir até o fim de seu prazo.

Evidencia-se a importância em saber exatamente tudo o que a nossa legislação impõe sobre esse tipo de contrato e nos priva de viver alguns problemas em relação a isso eles.

Existem sim diversos modelos de contratos gratuitos para download em Word e PDF na internet. A grande questão é: a maioria deles não atendem os requisitos importantíssimos de segurança, clareza e validade jurídica.

Por isso, certifique-se verdadeiramente se está celebrando um contrato completo e que não te trará problemas no futuro.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n. 10.406/2002 e Lei do Inquilinato n. 8.245/91)

Conceito: documento que comprova a ação de um indivíduo em querer ceder seu imóvel para outro a fim de receber um pagamento mensalmente.

Vigência: É recomendado que o prazo do contrato seja de 12 meses, mas pode ser acordado que se estenda este prazo caso seja da vontade de ambos.

O que não pode faltar:

  • Antes de alugar o imóvel, coletar informações sobre o locador e sua situação jurídica e financeira;
  • Acordar sobre a forma de pagamento;
  • Informar para o inquilino os motivos de rescisões de contrato;
  • Vigência;
  • Cláusula sobre caso aconteça a venda do imóvel;
  • Cláusula sobre a quebra de contrato;
  • Cláusula sobre possíveis reformas na estrutura do imóvel;
  • Assinatura das partes.

Outras nomenclaturas para este documento:

  • Contrato de Aluguel de Imóvel;
  • Contrato de Aluguel de Apartamento;
  • Contrato de Aluguel de Casa;
  • Contrato de Aluguel Comercial;
  • Contrato de Locação por Temporada;
  • Contrato de Compra e Venda;
  • Notificação Extrajudicial de Cobrança de Aluguel;
  • Notificação Extrajudicial por Condomínio em Atraso;
  • Laudo de Vistoria de Imóvel;
  • Convenção de Condomínio;
  • Modelo de Regimento Interno Condomínio.