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Analista Diluvina Seijas
02/12/2024

6【ERRORES】Contrato ARRAS PENITENCIALES más comunes y cómo evitarlos

Descubra ¿Qué es un Contrato de Arras Penitenciales en España?¿Cuáles son las características principales de un Contrato de Arras Penitenciales en España? ¿Cómo hacer un Contrato de Arras Penitenciales en España? Modelo simple y adaptado a la Ley vigente  para descargar en Word y PDF para imprimir.

  1. 1. ¿Qué es un Contrato de Arras Penitenciales en España?
  2. 2. ¿Cuáles son las características de un Contrato de Arras Penales en España?
  3. 3. ¿Cuál es la diferencia de Arras Confirmatorias y Penitenciales en España?
  4. 4. ¿Qué dice la Jurisprudencia del Contrato de Arras Penitenciales en España?
  5. 5. ¿Cómo termina el Contrato de Arras Penitenciales por fuerza mayor en España?
  6. 6. ¿Qué es el desistimiento de Contrato de Arras Penitenciales en España?
  7. 7. ¿Cómo se produce la devolución de Señal en contrato de Arras Penitenciales en España?
  8. 8. ¿Qué pasa con el incumplimiento del comprador en Contrato de Arras Penitenciales en España?
  9. 9. ¿Qué riesgos hay en pagar una Señal o Arras en la Compraventa de una propiedad en España?
  10. 10. ¿Cuál es la importancia del pago de Arras en la Compra de una propiedad en España?
  11. 11. ¿Cuáles son los tipos de Contratos de Arras en España?
  12. 12. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de Arras Penitenciales en España?

Si ya has comprado una propiedad, habrás oído hablar de las Arras Confirmatorias.

Las arras o señal, en sentido penitencial, son, en realidad, una pena convenida que debe cumplir la parte que hace uso de la facultad de arrepentimiento.

¡Y su intención es dar a este negocio cierta seguridad para que suceda!

Es importante mencionar que es posible que se haga un contrato exclusivamente para este fin: asegurar el negocio.

Haga su contrato con una empresa que le proporcione confianza y tenga los mejores profesionales actualizados con relación al tema.

1. ¿Qué es un Contrato de Arras Penitenciales en España?

Es un tipo de contrato de arras que le permite al vendedor y al comprador  de un contrato de compraventa renunciar libremente del cumplimiento del contrato sin necesidad de probar daños.

Tiene por objeto garantizar el derecho de arrepentimiento entre las partes, prohibiendo la indemnización suplementaria por pérdidas y daños a los contratantes. Es decir, tiene carácter indemnizatorio porque su propio incumplimiento determina la consecuencia contractual ya prevista.

2. ¿Cuáles son las Características de un Contrato de Arras Penales en España?

Las características de un contrato de arras penales son las siguientes:

  • La indemnización de daños reemplazará a la indemnización de perjuicios y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se ha pactado.
  • El pago de las arras penales no exime del cumplimiento de la obligación contractual, ell deudor no podrá eximirse de cumplir el deber pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho.
  • Tampoco el merecedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta potestad le haya sido claramente concedida.
  • El acreedor puede, a su vez, exigir el cumplimiento de la obligación y el pago de la cantidad prevista en el contrato de arras penales.
  • El juez podrá moderar la cantidad de las arras penales en determinados casos, transformando equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
  • Suponen una indemnización ante un eventual incumplimiento, suele acontecer en caso de no efectuarse el negocio inicial (la compraventa). Si es la parte vendedora la que incumple con el deber de vender, deberá devolver el valor de las arras doblado. En caso de que fuese el comprador, el vendedor podrá quedarse con el dinero abonado por aquél en concepto de indemnización.

Todos estos trámites deben ser acompañados y respaldados por profesionales, no corra riesgo de salir en perjuicio por cuenta de la elección de profesionales descalificados. 

3. ¿Cuál es la diferencia de Arras Confirmatorias y Penitenciales en España?

Pues bien, la diferencia consiste en la posibilidad o no, de indemnización suplementaria al valor fijado como arras.

Además, se puede decir que en las arras confirmatorias se puede exigir el cumplimiento de la obligación principal y los daños y perjuicios. En cambio, en las arras penitenciales sólo se puede retener las arras o exigir la restitución más su equivalente, según el caso.

Finalmente, las arras penitenciales permiten la delimitación previa de la indemnización, pero en las confirmatorias no. En resumen, estas son las principales diferencias entre los tipos de arras.

4. ¿Qué dice la Jurisprudencia del Contrato de Arras Penitenciales en España?

Según la jurisprudencia, el artículo 1454 del Código Civil determina un tipo de arras de modo excepcional, debiéndose interpretar las cláusulas que la establecen.

Únicamente  se consideran penitenciales las arras en caso de que ambas  partes lo establezcan en el contrato. Solo tendrán carácter excepcional, de aplicación supletoria e interpretación restrictiva.

5. ¿Cómo termina el Contrato de Arras Penitenciales por fuerza mayor en España?

Un acto de la naturaleza o humano, inevitable que suceda  y no atribuible a la parte que lo alega, que imposibilita de forma total, absoluta y permanente el cumplimiento de las obligaciones establecidas será causa de terminal un Contrato de por fuerza mayor.

Por ejemplo, la crisis económica causada por el coronavirus es causa suficiente para incumplir el contrato de arras sin penalizaciones alguna.

El contrato es una forma de demostrar, por escrito lo que se acordó en el momento de la negociación, esto reduce el peligro de la otra parte afirmar que no se acordó cierto punto, por eso es tan esencial un documento. 

6. ¿Qué es el desistimiento de Contrato de Arras Penitenciales en España?

Puede darse que el acuerdo no esté conformado como arras de desistimiento o casos en los que el documento no necesite que ambas partes puedan echarse atrás sin más penalizaciones.

En caso que pueda suceder, será importante que la negativa del vendedor a continuar con la negociación no es responbilizar a un incumplimiento del comprador, que está obligado a pagar el precio establecido y cumplir con el plazo acordado.

7. ¿Cómo se produce la devolución de Señal en contrato de Arras Penitenciales en España?

Las arras penitenciales actúan como un adelanto del precio total de la compraventa, por tanto, ese dinero pertenece a la parte vendedora y será ella la receptora.

Tiene el carácter de cláusula penal compensatoria. Ocurre cuando hay cláusula expresa de arrepentimiento, en cuyo caso la pérdida del beneficio constituye la pena.

Si el arrepentido es quien dio la señal, perderá el dinero en beneficio de la otra parte, si es quien recibió la señal, deberá devolverlos por el doble. 

De esta forma, si en el contrato se establece expresamente el derecho de arrepentimiento, las arras o señal tendrán carácter indemnizatorio, es decir, quien las dio las perderá en beneficio de la otra parte, y quien los recibió los devolverá, más su equivalente. En ambos casos no habrá derecho a compensación adicional.

La devolución de la señal también es un derecho del consumidor consolidado por la Justicia. Sin embargo, este valor varía según la circunstancia que motivó el desistimiento. 

El Precedente trata de la devolución de cantidades pagadas como señal a la constructora en dos supuestos: cuando hay culpa de la constructora y cuando el comprador dio causa a la disolución.

Esto significa que cuando el desistimiento se produzca por culpa de la empresa constructora, como por ejemplo, retraso en la entrega de la obra, el consumidor recibirá la devolución íntegra de todas las cantidades abonadas. Además de una multa pagada por la constructora, de un porcentaje del valor total del inmueble, por mes de retraso.

Antes de firmar cualquier contrato, es necesario que haya una lectura, revisión de todo lo que está escrito, reduciendo así cualquier problema.

Se aconseja que este proceso sea conducido por un profesional. 

8. ¿Qué pasa con el incuplimiento del comprador en Contrato de Arras Penitenciales en España?

En este tipo de contrato, que es también el que más se utiliza, cuando el incumplimiento es por parte del comprador, la penalización es no devolver el dinero que abonó por concepto de arras, que es perder el total de dinero por concepto de señal, razón por la cual no es necesario demostrar nada. 

9. ¿Qué riesgos hay en pagar una Señal o Arras en la Compraventa de una propiedad en España?

Cualquiera que ya haya comprado una propiedad ha tenido un miedo fatal de pagar el pago inicial de la propiedad que se está negociando. Y aquellos que están en proceso de negociación o están comenzando a planear comprar el suyo, tienen que estar atentos a esta señal, que puede impactar mucho sus finanzas durante el proceso de compraventa.

En primer lugar, es importante tener en cuenta que hay dos tipos de señales de compra:

  • Arras penitencial: El signo de compra de indemnización tiene por objeto indemnizar a la parte agraviada del contrato que no se cumplió. A menudo, el incumplimiento contractual se produce por el arrepentimiento de una de las partes. Si el vendedor desiste, estará obligado a devolver la señal de compra, con el doble del importe, teniendo en cuenta la corrección monetaria, más el equivalente, más los intereses y honorarios legales. Si el comprador cancela, perderá el pago inicial.
  • Arras confirmatorias: La señal de compra confirmatoria tiene como objetivo confirmar su intención de comprar la propiedad, reduciendo así el monto pagado de su valor total, con la realización total de la negociación.

Cabe destacar que si el contrato no está bien elaborado, en lugar de contribuir, traerá perjuicios a los involucrados. 

Por eso, tenga seguridad a la hora de elegir a la persona que va a realizar este documento.

10. ¿Cuál es la importancia del pago de Arras en la Compra de una propiedad en España?

Como se explicó anteriormente, garantiza la compra de la propiedad. Pero es necesario ser muy cuidadosos y profesionales capacitados para que no haya problema, ya que existen dos tipos de “señal”: la confirmatoria y la indemnizatoria.

La indemnización, o penitencial, tiene por objeto la indemnización en los casos de incumplimiento del contrato por culpa de una de las partes o eventual arrepentimiento. Así, deberá pagarse al comprador el valor del anticipo, corregido monetariamente, más su equivalente, más intereses y costas judiciales.

Sin embargo, en los casos en que el comprador sea el culpable, perderá entre un porcentaje de la señal.

11. ¿Cuáles son los tipos de Contratos de Arras en España?

Los principales y más utilizados son:

Contrato de Arras Cofirmatorias 

Contrato de Arras o Señal

Contrato de Arras Compraventa de Coche

Contrato de Arras Compraventa de Vivienda/Piso

12. ¿Cómo hacer la Disolución, Cancelar o Rescindir su Contrato de Arras Penitenciales en España?

Vale la pena señalar que un incumplimiento de contrato varía en gravedad y puede ser parcial, material, anticipado o fundamental.

Hay varias razones que pueden llevar a esto, pero las principales son: por pagos atrasados, falta de entrega de un servicio prometido o incumplimiento de algún término sin justificación legal.

Como también podrían ser: 

  • Un incumplimiento menor o parcial está relacionado con el incumplimiento de algunos términos del contrato. 
  • Un incumplimiento material, el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, se considera uno de los más graves y permite que la empresa o el individuo perjudicado busque daños y perjuicios legales.
  • Una disolucion fundamental, es la rescisión más grave del contrato. En tal incumplimiento, la parte agraviada puede demandar y obtener daños y perjuicios, también suelen acabar en los tribunales.
  • Cancelación anticipada del contrato permite a una de las partes alegar que se ha incumplido el contrato cuando se hace evidente que la otra parte no cumplirá la terminación del contrato en el plazo estipulado.

Para tener un contrato más completo con esos puntos citados y otros más, es indicado que usted contrate a un especialista en el asunto, sepa que existen empresas online que hacen este trabajo con mucha autoridad.

Otros nombres para este documento:

  • Carta de Contrato de Arras Penitenciales en España.
  • Machote de Contrato de Arras Penitenciales en España.
  • Adendum de Contrato de Arras Penitenciales en España.
  • Formulário de Contrato de Arras Penitenciales en España.
  • Formato de  Contrato de Arras Penitenciales en España.

Documento válido en los Estados:

Documento válido en todo el país de España, es decir, en el comunidades y ciudades autónomas, incluyendo:

Andalucía, Aragón, Astúrias, Islas Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla- La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Madrid, Navarra, Valencia, Extremadura, Galicia, País Vasco, Región de Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla.


Preguntas frecuentes

1. ¿Qué son las Arras Penitenciales en España?

Tiene por objeto garantizar el derecho de arrepentimiento entre las partes, prohibiendo indemnizaciones adicionales por daños y perjuicios a los contratantes.

2. ¿Cuál es la importancia de Arras Penitenciales en la Compra de una propiedad en España?

Es la garantia de la compraventa de una propiedad, en los casos de incumplimiento del contrato por culpa de una de las partes o eventual arrepentimiento.

3. ¿Se puede incumplir el Contrato de Compraventa de Arras Penitenciales en España?

Cuando el incumplimiento es por parte del comprador, la penalización es no devolver el dinero que abonó por concepto de arras, que es perder el total de dinero por concepto de señal, razón por la cual no es necesario demostrar nada.